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龙湖:时代作别蒙眼狂奔 稳健才是当下最难得的力量

2019/03/27 10:48 来源:龙湖·双珑原著 作者:龙湖·双珑原著 阅读 1036

2019年,是龙湖登陆港股第十年。这次业绩会以“守信笃行步稳谋远”作为主题词,龙湖管理层不但回看了上年乃至过去十年的成果,也为下一个十年发展写下注脚。

 

不难发现,过去十年,“稳”字,一直贯穿着龙湖的发展脉络。在不断波涛起伏的大行业里,合约销售、投资性物业收入、总市值、每股分红等核心指标,均以稳健持续的复合增长速度,划出美丽业绩曲线。因为资本市场加持,龙湖这艘大船一路驶来,愈发稳健。 

 

关于它的未来,也和“稳”字密切相关:龙湖将延续稳健增长,核心盈利未来两三年保持20%以上增幅;秉承稳健拿地策略,保持稳定资产负债表;销售目标2200亿元,属于稳当但必达的数字;冠寓稳扎稳打,2020年迎来盈利期;主航道业务不拆分重协同,整体大盘面扎实,稳稳前行……

 

龙湖将基本分红比例提到45%,未来也将力争保持这个比例。按照龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶的说法,要给投资者“稳稳而扎实”的幸福。

 

在稳字当头的新形势下,对于稳健策略的决断和恪守,关系到企业航行的生死存亡。水大鱼大、蒙眼狂奔的时代一去不返,企业之间的竞争将从过往规模、速度等单一维度,转化为涵盖产品、服务、运营、资本等全方位竞争,更多未知海域的挑战、种种复杂情况正在接踵而来。

 

而唯有稳健航行,不冒险突进,才能从容得乘风破浪。这种稳健,正是当下最难得的力量。


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图中人物从左到右依次为:龙湖集团首席执行官邵明晓、董事长吴亚军、首席财务官赵轶

 

以下为龙湖集团2018年度业绩发布会,龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶答记者问实录:

 

关于战略:

Q:强调步稳谋远,未来两到三年保持快速增长。但龙湖土储相对同行趋稳,商业冠寓营收增长快,但总营收占比还较小。龙湖未来长远增长动力会在哪儿?

邵明晓:多年来我们坚持达成稳健的增长态势。未来两三年,公司会保持核心盈利20%以上的增幅。

这对我们考验比较大。但我们判断未来房价不会爆发式上涨,这种情况下,龙湖选择了精准、适宜的土地储备规模。集团目前总土储6636万方,权益面积4559万方,够我们四年开发。如果再加大土地储备,会占用很多资本。

龙湖这么多年,进入城市保持克制。到现在我们进入48城,完成2006.4亿销售额。我们对这些城市的理解,深耕,团队对投资的精准把握,能力练得相对强。所以以现在的土地储备规模,让龙湖继续保持稳健的资产负债表,同时保持适当的、相对较快的速度增长,非常合适。这么多年,公司也是这么跑出来的。

再加上龙湖整体无论是在投融资、买地、运营、交付、服务各个环节,都执行力比较强。所以保持长远持续增长,我们非常有信心。

Q:龙湖会不会考虑把物业或商业做分拆?

赵轶:智慧服务和商业是我们的主航道业务,我们对它们赋予了使命,智慧服务是我们的战略支撑,对几个主航道进行跨航道支撑,商业现在还在孵化期,更不会轻易拿去卖,这两个业务都没有分拆上市计划。

 

 

关于上市十年:

Q:公司上市来到第十年,这十年最大的变化是什么?今年会不会派周年特别息?    

邵明晓:第一,上市十年来,因为资本市场加持,公司走得越来越稳健;第二,十年市场波动较大,政策也不断变化,但龙湖管理团队非常敬业且能力强,越来越成熟;第三,我们对客户、投资、环境、竞争、市场的理解越来越娴熟,有信心在未来继续交付好业绩。

赵轶:我们把基本分红比例从40%提到45%,已考虑上市十周年红利。45%分红在行业里是不低的,未来我们也会保持这个分红比例。

 

 

关于投资:

Q:龙湖今年投地的预算和开支会是多大,土地储备的分布又是怎样?会不会配合大湾区发展规划,华东城市群规划,在这两地多一点部署?

邵明晓:龙湖一直秉承稳健的策略。不论市场怎么波动,每年龙湖都保持均衡增长。买地方面,我们坚持积极但又谨慎、精准地投资。去年,公司用于买地的金额大约727亿。今年,我们还会量入为出,保持健康资产负债表,净负债率全年在50%—60%之间。今年买地是有机会的,但在布局上我们希望在全国五大区域能够做到均衡。

在西部、环渤海和长三角,公司土地储备比较充足,下一步我们要在华南,以及进入相对较晚的大湾区、华中区域,加大拿地力度。 

大湾区是龙湖看中的战略区域,目前我们已进入7个城市,有15个项目,大概有150多万方土地储备,权益储备超过100万方,整个货值超过530亿。尽管我们已在大湾区把城市的骨架铺开,包括深、港、东莞、广州、佛山、珠海、中山。有了政策的鼓励支持,大湾区在科技、人文,消费等各方面,未来会成为中国经济重要的火车头,我们会加大这里的布局。

长三角,我们已做得比较强了,在浙江、沪苏,龙湖土地储备较充足,但我们也会择机行事,如果有好的时机,还会继续加大土地储备。不过,龙湖一直恪守谨慎乐观,买地的时候有严格投资纪律,通常不会去碰地王,这么多年看下来,买地的精准度是不错的。

 

Q:香港投资计划是怎样的?怎么看待现在的香港楼市?   

邵明晓:龙湖在香港只有1个项目,在启德,按照现在节奏,三季度就可推向市场,到底推不推到时候再看。因为有这个项目,对香港我们也做了初步了解,未来有机会会在香港再投一些项目。

香港楼市,从去年四季度开始调整,调整幅度8—10%,但最近有趋稳趋势。总体上,龙湖从整个大湾区大战略来看待香港,香港未来有很多机会。 

 

 

关于财务:

Q:去年龙湖业绩不错,今年会不会维持那个增长幅度? 

赵轶:未来两到三年,龙湖的核心盈利增幅会在20%以上。虽然基数大,但是依然还会保持这样的增速,通过土地储备,通过运营节奏来保证。

 

Q:龙湖的短期借款,去年增加了80多亿,其中原因是什么,今年接下来的融资安排是怎样的? 

赵轶:龙湖整体融资规模往上走,但我们主要看比例。短期借款去年年底是110多亿,占整体债务比例不超过10%,这应是行业里最优秀的,谦虚点,加个“之一”。另外,在手现金450亿,短期借款大概110多亿,覆盖倍数是4倍多。所以我们不是看绝对额,是看相对比例。

 


关于地产开发:

Q:今年销售目标是多少?

邵明晓:今年销售目标还会保持两位数增长,2200亿。

 

Q:2018年龙湖已售未结的合同销售额1951亿元,和2017年对比有何变化?变化的原因是什么?

赵轶:2017年年底已售未结的合同销售额1300多亿,2018年是1900多亿,原因是销售自然增长。已售未结的部分,单价在1.5万至1.6万之间,毛利率在25%以上,会为未来龙湖的收入和利润提供强大保证。

 

Q:去年底,邵总说销售型物业达到25%毛利率就可以出售,这个策略是否有变化? 

邵明晓:销售型物业,我们认为整个行业毛利率在25%—30%间。过去几年市场好时,毛利率在30%以上。但如果市场面临挑战,25%毛利率是我们的底线。这个策略没有改变。

最近市场上,来访量在增加,个别城市预售证价格有所放松,但不会太多。对我们来说,仍是达成25%的毛利就可以出售。另外我们的已售未结部分毛利率也是25%—30%。

 


关于投资性物业:

Q:去年龙湖集团投资性物业毛利率下跌了,是什么原因?

赵轶:商业和冠寓都属于我们的投资性物业,商业毛利率在75%,跟去年相比仍有提升。冠寓前期还处于不挣钱的状态,两者拉通来看是60%。今年我认为会比60%高一些,到明年2020年冠寓就会盈利了。

 

Q:到2020年租金收入60亿,这个目标有没有变?

    邵明晓:2020年要达到60亿租金收入,指的是商业这一项。商业项目开业后,租金增长是有预期、有计划的。我们现在在手商业项目70多个,到去年底总计开业29个商场,今年会新开业9个,到2020年总计开业50个商业项目。今明两年开业量比较大,而且都是高能级城市的地铁上盖。

 

Q:今年明年龙湖商场密集开业,但很多都开在江浙沪包邮区,怎么看电商给商业带来的压力?

邵明晓:龙湖商业选址非常严格。我们现在在手项目70多个,到去年年底共开业29个商场,今年会再开出9个商场,到2020年会开出超过50个商场。我们选址基本是一二线城市,地铁上盖TOD,非常好的位置。

我们定位相对偏城市新锐家庭、城市中产,业态组合也比较丰富。再加上一个有超过十年经验的运营团队,所以我们的商业发展非常顺利,毛利率都在70%以上,效益非常高,开业商场出租率在97%以上。

这得益于龙湖2011年确定“持商业”战略。在2011年到2015年年终,我们还抓住机遇在很多城市买了多块地铁上盖项目,现在回头看是不错的决策。

现在的场景是,大家都在抢线下入口,线下入口尤其地铁上盖,非常珍贵。两三年前大家还在问电商冲击,现在几乎很少有人问了。现在包括O2O,新零售,发现线下入口能量级增长边际不错,反而线上增长边际在趋缓。

再加上中国大的趋势,一线、二线大城市基本都在采取政策,吸引年轻的高素质的、高能量的人口流入。很多城市都是数十万甚至更多的人口净流入。这些年轻,有致富能力的高能量人口,反而在朝大城市聚集。所以在这些城市里面,以天街这样的选址和运营能力、品牌,我们对它的增长非常有信心。

 

Q:冠寓去年营收4.26亿,但之前说2020年希望做到行业前三,营收20亿。接下来咱们在这方面的安排是怎样的?

邵明晓:冠寓,我们去年已开业超过5.3万间,今年按照规划应该累计开业能接近10万间。按这个速度,到2020年会达到20亿以上收入。

 

Q:冠寓目前的盈亏情况是怎样的,龙湖接下来对冠寓怎么考虑?

邵明晓:冠寓分为两种,其中20%属于重资产模式,这部分的回报率、毛利率跟天街差不多,毛利在65%到70%之间,NPI/cost一般在5%—6%之间,好的在6%以上。龙湖的资金成本只有4.55%,这个生意对我们特别合适。另外还有80%中资产模式,租期在十年到二十年左右,龙湖租过来后,通过装修提升再出租。从单店模型来看,这部分毛利率在35%左右,净利在12%—15%左右。

冠寓目前开业5.3万间,还有一些正在建设和投入,预计要到2020年开始盈利。冠寓要盈利,对于运营能力、成本能力、费用管控的要求非常高,获房成本不能超过房租的五成以上,超过五成以上还要赚钱,就需要通过增值收入来实现。开业6个月以上的冠寓,目前出租率87%。龙湖冠寓属于稳扎稳打,这和融资成本有关系,龙湖融资成本在行业内较低,因此对冠寓我们非常有信心,也没有分拆计划。四大主航道业务都是我们的核心业务,未来要形成协同。


 

关于政策:

Q:今年整体市场以稳为主,稳的方法,是市场在上涨,要往下压的稳,还是市场在下跌,要往上拖的那种稳?

邵明晓:整个政策可以总结为三个稳:稳地价、稳房价、稳预期。还有一城一策,我们也观察到很多城市系统性地调控方案都在出台中,我们今年对市场谨慎乐观。

 

Q:房产税对未来影响会怎样,有没有可能短期推行?

赵轶:房产税,政府已明确开始进入立法流程,但不一定那么快推行,关键还是看政府整个节奏。大家都已充分消化预期,所以判断它对行业的影响是平顺的。



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