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50大城市半年卖地超2万亿,杭州领跑

2019/07/01 17:07 来源:第一财经 阅读 1347

尽管楼市调控仍保持高压态势,但2019年上半年土地市场继续活跃,根据中原地产研究中心统计,50大城市合计卖地20034.4亿。


中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,今年1-2月份各地土地市场较低迷,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市在4月份开始土地市场出现了明显复苏苗头,5、6月继续蔓延升温。


分城市来看,卖地最多的是杭州,达到1444.5亿,继续在各个城市中领跑。从近年来的情况来看,2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元,去年则再创新高,达到了2501亿元,在全国各城市中领跑,今年则延续了这样的态势。


值得一提的是,自2014年以来,杭州的土地出让金累计已达9592亿,按照当前的发展态势,到今年底,杭州近六年来的土地出让金总和将突破万亿元大关。


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表1:2014年以来杭州土地出让金情况(来源:中原地产研究中心)


杭州土地出让金领跑,与近年来杭州城市建设快速推进有关。此间的一大背景是,相比一线城市以及南京、武汉这些大区中心城市,杭州原有的城市规模比较小,包括地铁在内的公共基础设施比较薄弱,需要加以完善。例如,为了给2022年杭州亚运会提供更好的支撑和保障,构建现代化综合交通运输体系,杭州提出,到2022年将形成总长度达516公里的轨道交通,并将实现轨道交通十城区全覆盖。


而目前杭州的轨交里程只有114公里,4年内要达到516公里,接近于现在的四倍,与现在的一线城市相当,这意味着杭州地铁建设需要奋起直追。而修建如此大规模的地铁,也需要有雄厚的财政作为保障。


为了稳定杭州房地产市场发展,日前杭州出台了土拍新规。在6月29日,杭州市区9宗地块发布挂牌公告, 在目前“限地价+竞自持”基础上,杭州将在开发商竞得土地前就约定入市价格。地块价格指标除土地出让起价、封顶价,还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。


杭州之后,另一新一线城市武汉在上半年共卖地948.8亿元,位居全国第二。今年4月23日,武汉土地市场推出总起始价近200亿元的10宗地,其中,有4宗均被融创拿下,总金额152亿元,溢价率最高的一宗为24%。美的置业(03990.HK)在武汉拿下的一宗地块经过了172轮竞价,最终成交金额28.57亿元,溢价率高达80%,楼面价格10369.76元/平方米。


热点卖地二线城市还有苏州。今年4月24日,苏州市区土拍落下帷幕,7宗地块全部成功出让,共揽金135.7亿元。


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表2:上半年城市土地出让金TOP15(来源:中原地产研究中心)


总体来看,今年上半年包括杭州、武汉、苏州、合肥、天津等热点城市的土地市场都十分亮眼。张大伟说,最近三四线城市依然相对低迷,这种情况下,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,也是一二线土地市场升温的主要原因。虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。


另一方面,这种格局也与近期的户籍改革和都市圈建设有关。今年4月8日,国家发展改革委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》提出,要继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。


分析指出,在京沪等超大城市控制人口规模、中小城市吸引力又不够的情况下,二线城市将成为落户的重要方向。



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