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关于2020年楼市 丁祖昱有十个预测

2020/01/02 12:34 来源:时代财经 阅读 737

新一年的“丁祖昱评楼市发布会”选在了2019年的最后一天举办,按照以往的惯例,易居企业集团CEO丁祖昱将在现场总结中国房地产市场过去一年的表现,同时对即将到来的新一年作出预测。


2019年是个特殊的年份,当2020年的钟声响起时,意味着告别了21世纪的10年代,正式进入20年代。丁祖昱认为,相比10年代,20年代的中国房地产市场将有不同的玩法和规则。


2019地产大数据


1、全年仅1宗土地总价超百亿,成交单价TOP10均未超过7万


相比往年,今年土地市场明显降温。丁祖昱表示,2019年全年,只有广州一宗土地的成交总价超过百亿,这样的现象非常少见,“2019年成交单价前十强都没有超过7万的土地,基本在5、6万的单价。大家回想一下以前拍出过的10万单价,说明今年土地不贵,不知道这是否会成为一种常态。”


2、20万/平方米以上的顶级豪宅,成交16套


尽管2019年顶豪市场有些“冷”,二手市场出现价格“跳水”现象。但从全年的成交数据来看,总价5000万以上的豪宅成交了482套,比2018年多了100套。其中,单价20万以上的顶级豪宅成交了16套,而2018年这一数字是8套。


不过,丁祖昱指出,中国房地产最高单价的上涨幅度是有限的,毕竟顶豪的人群是非常有限。


3、百亿“神盘”有10个,比2018年多了一倍


2018年,全国单盘销售额超过百亿的项目为5个,今年,这一数字翻倍,达到10个。有意思的是,百亿“神盘”中,融创的文旅城项目占了三个,且这三个项目都来自于万达文旅资产包。看到销售数据后,不少人表示“替万达感到肉疼”。


4、百强房企增速跌至6.5%


2016年百强房企的增速约在50%左右,2019年,百强房企的增速跌到谷底,只有约6.5%了。丁祖昱称,从过去三年百强房企还只是微微的降速,到2019年演变成了“跳水式的失速”。“百强房企增长速度回到10以下,我们可以想象,百强房企集中度已经非常高了。”


5、千亿新军数量“腰斩”


“新增的千亿企业数量是夭折的。”数据显示,2018年,千亿房企新军的数量曾有13家,但在2019年是5家。


行业整体增速的放缓确实令那些正在冲刺千亿的房企脚步变得更加沉重。以克而瑞统计数据为参考,原本计划在2019年进入千亿俱乐部的龙光地产,最终的销售额定格在992亿;去年提出“未来三年销售目标3200亿,2019年达千亿”愿景的首创,也只完成了808.1亿的销售业绩。


6、房企缺钱


从资金链角度来说,2019年上下半年“冰火两重天”,上半年房企到处拿钱,下半年房企个个没钱。


丁祖昱表示,2019年一季度,房企融资金额达到近三年来的相对高点,融资总额达到4631亿。而到了第四季度,截止2019年12月第三周,房企融资总额只有2833亿,并且境外债券融资占比为50%左右。


“可以想象在大陆银行包括其他金融机构拿不到钱的情况下,房企只能改成境外发展发债,也只有少数企业享受到这样一项红利,对于大多数房企来说今年资金压力非常大。”


7、百强房企间也开始清算重组


2019年,百强房企也开始出现“爆雷”的现象,颐和、银亿、三盛宏业、福晟、协信都在年内传出被收购的消息。


丁祖昱指出,这样的状况是以往没有过的,与企业的资金链相关,“很少企业因为一两个项目亏钱而破产清算,只会因为现金流出现问题破产清算。我建议破产清算赶早不赶晚,早一点可以清算出一定的价值,晚的话也许会面临非常棘手的局面。”


8、租赁市场没有高周转,180幅租赁用地无一入市


从2017年出现了租赁用地出让之后,到目前已经有180幅租赁用地被卖出,但截止到2019年最后一天,还没有一个任何项目上市提供租赁房源,“大开发销售当中所谓的高周转,在租赁当中没有看到。”


丁祖昱认为,按照正常的开发速度,2017年出让的土地今年应该供应上市,但还是没有见到。“我想可能2020年是这些所谓租赁用地转成租赁用房上市的一个起步之年,180幅土地有一千万平方米,一旦上市也将成为租赁市场非常重要的力量。”


9、长租公寓估值回到起点


今年长租公寓的估值出现了大滑坡,回到两年前的起点。“当时起点是10万,高点达到30万,现在又回到了10万。这是租赁行业短暂的洗牌,也是它价值回归的过程,希望未来十年当中租赁十年可以走得更加健康。”


10、物业领域的兼并收购已全面开启


近两年来的“物业热”正在推动着这一行业快速成长,2019年,物业领域进入“洗牌期”,收并购的案例频现。“今年物业收并购非常多,基本可以说是全面起,无论是上市还是没有上市,都在做大量收购。”


关于2020的十个预测


1、既要“防上涨”,又要“防下跌”


丁祖昱口中需要“防”的是政策方面,“防上涨当然需要,更重要是防下跌。不管是价格还是成交量都是今天政策需要关注的面,2020年政策会和过去有点不一样。”


2、政策继续“放水”,但楼市仍然不是受益者


和2019年预测一样,丁祖昱再次预测2020年政策会继续“放水”,但楼市不会是受益者。“考虑到房住不炒,房企要做好打持久战的准备,去杠杆会是长期的工作和任务。”


3、行业规模、企业规模双见顶


丁祖昱认为,在当前的市场中,增长不是必然,2019年已经出现很多现金流为负的企业,2020年这一状况会持续加剧,可能很多房企会选择在2020年制定新的目标。“行业和企业规模都将在2020年双见底。”


4、深圳不会涨,长三角空间大


自大湾区概念热起来之后,深圳房价将大涨的消息便不时在市场中出现。但丁祖昱指出,从市场角度来看,目前深圳房价并不低,2019年很多楼盘经过了上涨阶段之后,需要一定的消化周期,未来房价大概率会是平稳或微涨的状态。


而2020年长三角或是市场新的焦点,因为很多国家战略,长三角一体化战略落地最快,效果最快,相比深圳而言,长三角空间更大一些。


5、销售难以摆脱对渠道的依赖


发布会上,丁祖昱披露了一组数据,2018年之前,房地产项目销售去化中,渠道的占比小于5%,2018年在10%到15%之间,2019年,这一数字激增,尤其是2019年第四季度,占比达到50%以上。


“很多房企都在说被渠道‘绑架’了,利润赶不上给渠道的佣金费用。但讲归讲,在年末去化节点,还得靠这些渠道带流量,实际就是客户发生了天翻地覆的变化,财富客户下降,自用型客户和楼盘要匹配起来比过去困难得多,空间和属性上都非常难以寻找客户的情况下,依赖渠道成为不得以的选择。”


因此,丁祖昱预测,2020年房企一方面会加快速度,另一方面会进一步依赖渠道,这点很难发生改变。


6、拿地不急,全年都是“窗口期”


2020年,投资的机会可能会更多。丁祖昱称,2020年拿地“不要急”,不要像今年一样,大家去抢地,因为2020年全年都将是拿地窗口期,房企应该更加从容一些。


7、兼并收购大鱼开始吃大鱼


2019年年末,市场中传出福晟集团被世茂、东方资产收购,以及协信将被阳光城收购的消息。丁祖昱称,在2019年年末,所谓大鱼吃小鱼的年代进一步演变成了大鱼吃大鱼的时代,未来也会如此。


8、2020年会是物业企业的分化年


随着兼并收购的案例增加,物业行业的分化成为必然趋势。丁祖昱预测,2020年,每家物业企业的市盈率将发生比较大的变化,好的物业企业市盈率仍然比现阶段的房地产企业高5到6倍,一般的物业企业市盈率会慢慢趋向于眼下的房地产企业,物业企业之间的差距会在2020年得到体现。


9、租赁市场“变天”,还需寻找新的模式


长租公寓在2019年经历了艰难的一年,乱象之外,种种迹象表明,政府强监管的时代即将到来。


“随着年底政策出台,2020年需要重新看待租赁市场。整个租赁市场未来空间还是很大,但租赁要寻找模式,要了解每块细分市场实际需求,要了解每块细分市场实际大小,再做更加符合当前不同细分市场的租赁新模式。所以租赁更需要精细化管理,不断全面提升。”


10、看好这八家地产股


万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务。



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