大会再提房地产，释放了哪些信号？

3月27日，决定中国2020年经济命运的大会，如时召开。

这次大会对疫情影响下的经济形势，作出了客观分析和紧急调整方案，且一反常态，对房地产提出了多项建议和措施。

我们都知道，房地产在中国经济发展中一直充当着“压舱石”角色，每逢经济运行不畅，注定拿出来摆弄一番，最终造成房价步步登高，泡沫积聚。

那么今年接下来，会不会继续拿出来用？怎么用？未来房价将如何走？这是我们要在大会中得到的答案。下面我将择取会议中和房地产关联最重要的信息进行分析。

01

相比之前的政治局会议，此次政策力度空前，在刺激经济上，可谓不遗余力。总体分为5项，下面为大家一一解读。

1、适当提高财政赤字率，预计2020年赤字率将达到3-3.5%。

解读：财政赤字率就是政府“花”的钱减去“挣”的钱，除以GDP的比率，提高这一数值意味着提高政府花销预算，为市场注入更多的源头活水。

按照《马斯特里赫特条约》标准，世界一般将3%作为衡量财政风险的警戒线，我国也基本上按照这一衡量标准，将赤字率长期都控制在3%以内。

这次直接把赤字率直接上调至3%以上，意味着今年的经济形势已经相当严峻，不惜踏过警戒线拉高财政支出，稳定市场。预计下半年，减税降费，定向刺激各产业的经济活动将屡见不鲜。

一般赤字可以通过发行债券、向银行透支、增加税收、减少支出的方式弥补。其中向银行透支在1994年定了法规后就禁用了，目前为了让企业撑住，减税降费，增加支出是必然趋势，所以只剩下一条渠道，发行债券。

2、发行特别国债。我们预计用于抗疫、提供公共设施、促进消费或基建。

解读：「特别国债」在历史上只发行过2次，一次是1998年补充国有独资银行资本金，另一次是2007年购买美国外汇。这个政策也是万不得已的独门绝技。

这次主要启用国债补给财政，是对当下经济通胀的最大考量。否则通过印钞票的方法解决问题，消费没起来，物价反而上去了，这是万万不能的。当下，任何举措都不能以稀释国民财富为代价，否则后患无穷。

3、增加地方政府专项债券规模。我们预计为4万亿左右。

解读：专项债券通道继续扩充，专项专批，就是为了定向刺激产业发展，尤其是为了近期出台的新基建做准备。当然对地方性隐性债务是否把控到当，也是需要考虑的问题。

4、引导贷款市场利率下行。我们预计将通过提供流动性、降准、降低OMO、MLF利率和LPR报价等多种形式实现，而存款利率下调也势在必行。

解读：这项政策对于楼市影响是很大的。经济形势不佳，利率一定会下调。未来LPR报价利率逐步下调，房贷成本也会跟着下调，这就是我之前告诉大家在做二手房贷款合同转换时，一定要选择LPR利率的原因。LPR利率下调，也是在通过金融手段变相降低购房成本，利好楼市。

5、加快地方政府专项债发行和使用，加紧做好重点项目前期准备和建设工作。过去，基建和地产是最短平快的稳增长手段，今年基建要发挥主力军的作用。

解读：这次刺激经济的方式和2009年是一模一样的，虽然说这次的新基建规模达到史无前例的50万亿，但搞基建最后的红利多多少少都会流向房地产。

首先是基建直接利好房地产，例如你家门口突然新建了一条地铁，多了一个医院或者公园，房价涨不涨呢？其次是因为基建工程所创造出的财富人群，最终为了保护财富，又会把资金投入到楼市。

这些年，楼市和基建从未分开过。2009年的四万亿计划记忆犹新，我们要有所准备。

02

除了这5项基本政策，大会又给出了5条建议。例如现在应当大力储备低价石油，放松汽车限购，发放消费券鼓励消费等等。

其中对楼市的建议更是放在了首要位置：

全球范围内的经济危机正在形成，二季度中国经济压力和就业压力依然较大，考虑到预调，建议房地产政策在“房住不炒”“一城一策，因城施策”的原则下，在供给端和需求端适度放松。房地产政策的适度放松有利于稳定投资，稳定消费，带动相关产业链企稳。

话已经说的很明白了，经济不行，就得放松房地产调控，这样才能带动上下游百业的发展，这对稳定社会经济非常重要。

具体怎么放松？

这里面也有说叨，子木认为一定不能像2015年楼市去库存那样，全面放开刺激消费者上车，否则全国再翻一轮房价，直接触发系统性金融风险，以后也没地产什么事儿了。

所以，只能在四大限法（限购、限价、限贷、限售）里做文章。

我们知道，自疫情发生以来，事实上已经有多地密集出台了稳楼市政策，比如延期或分期缴纳土地出让金、顺延项目开竣工时间等。

但在这其中只有河南驻马店、广东广州、陕西宝鸡、山东济南、浙江海宁五市出现了政策“一日游”（第一天发布，第二天会被中央严令叫停，强制约谈）。

为什么呢？研究共性就知道了，无外乎两条：

降低首付和贷款利率放松核心区限购这两条组合起来就是炒房的必备因素。而且低首付购房，意味着放大了购房者的贷款额度，如果经济不好，人们收入不稳定，那么无形中就积累了坏账风险。这对于当下经济是万万不能的。

要知道，2015-2019年这轮房价对国民财富的透支已经非常严重了。数据统计，中国居民房贷余额从2009年的4.76万亿飙涨至今年的16.4万亿，10年翻了整整4倍。截至2018年末，中国居民杠杆率已经达到52.6%。

虽然这一数值低于国际水平，但是我国杠杆率分化较大，浙江的居民杠杆率已经达到了76%，上海68%，广东64%，甘肃61%，福建60%，江西55%，如果按照城市比对，杭州为103.2%，厦门96.3%，温州91.1%，海口83.8%。

房价取决于整体人口（包括流入人口）的购买力水平，所以经济趋弱，人口流出的城市，当地居民是撑起这一轮房价是捉襟见肘，风险自然很大。

所以接下来房地产调控纵使再放松，信贷口子都不可能放开。未来限购可以放松一些，但也是由外及里，从一些急需资金发展的新区入手慢慢向内推进。各城市核心区的限购很难在短时间内放松。

这就像有个人在对你说，刚需们快来购房！先把郊区买一买，最好全款买。在无风险的情况下，你把钱送进来，大家买卖都好做。

03

最后再讲一下行情。我在今年2月初写了一篇文章《疫情对房价的影响》，到目前为止，市场走势基本都和我的预测都对上了。

第一个预测是国内疫情基本会在4月份结束。如今看来，现在湖北省已经开始解封返京，各地陆续复工。目前对中国影响最大的境外疫情，已经开始全域封锁。

第二个预测是4月后，被疫情抑制的购房需求开始喷发，楼市成交反弹，被推迟的小阳春如约而至。

数据显示，3月全国整体成交量基本回到去年6成水平，楼市已经在回暖路上。其中北上深、成都、长沙、苏州、杭州、嘉兴等强一二线城市，环一线区域的楼市成交突出。

前几天，深圳出现了7分钟288套房抢购一空的消息后，苏州3个刚需项目集体入市，购房者排队购房，“60秒卖12亿”，“去化9成”，“全部售罄”等字眼登上新闻头条。

还有杭州，甚是火爆，在两周内出现了2个“万人摇”项目，其中保利开发的和光尘樾登记购房者达到10738组。

虽然当下这种报复式反弹的行情，是我曾经预测过的现象。但我们一定要明白几件事情。

1、最近一些城市出现火爆行情，大部分都源于限价房抢购。楼盘限价，和周边二手房之间存在巨大价差，这种房子买到就是赚到，是赌博式购房，与行情冷暖无关，所以也反映不出真实的市场情况。

2、如果你了解你所在地区的真实行情，一定要关注常规商品房销售和二手房交易数据，多跑几个售楼处和中介店铺就知道了。一般新房行情先于二手房，商品房销售火热，唱涨情绪会快速传导至二手房市场，二手房业主坐地起价，上调房价。这个逻辑要清楚。

3、这波行情反弹，是挤压半年需求的爆发，会对房价产生5%～10%幅度的冲击力。但大部分城市势能有限，会在需求快速释放完后迅速回归平静，典型如三四线城市和之前房价冲高库存较大的二线城市。记住，一切表象都无法掩盖真相。