刚需支撑市场回升 18城一季度二手房交易走出“V”形

4月2日，贝壳研究院发布一季度重点城市二手房市场季报。报告显示，今年一季度全国重点城市二手房市场走出V形反弹，3月份市场比前两个月增长40%以上，基本恢复到去年同期的63%。其中，3月市场复苏呈现南强北弱、刚需先行、量增价稳等特点。展望二季度，市场将继续复苏，但长期走势存在不确定性。

刚需快速入市，18城二手房3月成交量比1月-2月增长四成

报告显示，受新冠肺炎疫情与小区封闭影响，今年一季度重点18城二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，一季度成交量为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，18个重点城市的链家二手房成交量比1月-2月的总成交量增长了41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%。市场呈现明显的“V”形走势。

一季度市场快速复苏，但复苏力度南强北弱。其中，长三角复苏力度最强，京津冀最弱。长三角地区（代表城市为上海、南京、杭州）的恢复速度明显高于其他城市，且恢复步伐较为一致。上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已明显超过去年12月的水平，目前恢复至去年三月水平的75%。其次为中西部地区（代表城市为成都、合肥、重庆）与大湾区（代表城市为广州、深圳），3月成交量接近去年12月的水平。中西部地区中成都的成交量恢复速度明显快于其他城市；大湾区广州的成交量恢复速度快于深圳。京津冀地区（代表城市为北京、天津、廊坊）的恢复程度弱于其他地区，3月成交量大约为去年12月水平的62%，相当于去年同期水平的40%。

值得一提的是，随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。3月链家18城成交面积在90平方米以下占比高出疫情前水平约3个百分点，达到72.4%。从典型城市来看，北京、上海、成都、南京四个城市3月成交面积在90平方米以下占比较上月均有不同程度的提高，北京增加2.3个百分点，上海增加2.6个百分点；成都增加3.9个百分点；南京增加1.4个百分点。

不过，一季度量增价稳，市场反弹，但并未推高价格。报告指出，目前交易是低位反弹，整体来看绝对水平依旧较低，还没有到达能让价格明显上涨的量级。且整体供需矛盾依旧较为缓和，大部分城市的业主调价中涨价占比不足30%，买方的市场地位高。房源成交周期均超过120天，市场交易节奏依旧缓慢。

二季度改善需求加快释放，市场将继续复苏

从短期先行指标看，新增供给与新增需求恢复迅速。报告显示，3月18城链家二手房市场的新增房源量与新增客源量均出现快速回升，其中新增客源量环比增加53.2%，同比增加96.2%，达到2019年以来新增客源量的月度峰值水平。

此外，“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快。疫情发生以来，新增挂牌房源中90平方米以下、小居室房源占比明显提升。90平方米以下、2居室及以下的新增房源占比较疫情前增加了超过2个百分点。

在带看层面，大户型、次新房的带看占比上升。3月18城链家二手房新增带看房源中三居及三居以上占比41%，较1月占比增加1个百分点，同比增加1.6个百分比。客户更加偏好房龄低于10年的房子。3月带看房型中房龄在10年以下的占比38.6%，较1月占比增加2.8个百分点，同比去年增加3.7个百分比。此外，疫情使得客户对于通风防疫条件更好的板楼偏好增强。

基于此，报告指出，展望二季度，市场成交量将继续复苏，不过，市场的复苏取决于其城市的基本面和疫情前的市场供需情况，预计二季度市场复苏力度为长三角>二线省会城市>珠三角>京津冀。

而关于今年下半年市场走势，报告指出，在房地产调控政策保持稳定、国内经济得到恢复的情况下，二季度后会有一定低迷，年底10月以后又开始活跃。但由于全球经济受疫情影响存在衰退风险，国内房地产市场也面临收入效应的挑战，长期存在不确定性。