房地产小周期趋于结束 房价上涨接近尾声

    本轮房价上涨接近尾声,但中国房地产市场长周期仍有城市化、经济有望中速增长等基本面支撑,未来将呈“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。

    9月底以来,全国楼市迎来新一轮的限购限贷“风暴”,对持续高热的楼市起到迅速“冷却”作用。对此,方正证券首席经济学家任泽平表示,本轮房价涨幅创历史之最,本次房地产调控也堪称史上最严。由此,房地产小周期趋于结束,这一轮房价上涨也接近尾声。

    他指出,此轮房价上涨主要是货币现象,新一轮调控意味着小周期结束,这一轮房价上涨接近尾声。但中国房地产市场长周期仍有城市化、经济有望中速增长等基本面支撑,未来将呈“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征,人口向京津冀、长三角、珠三角、成渝等大都市圈聚集。

    长周期视角下,中国房地产尚有基本面支撑,因为目前城镇化率56.1%,未来还有一定空间;城镇化进入第二阶段,人口从农村和三、四线向一、二线大都市圈迁移。未来房地产市场将日趋货币金融化,一二线房地产市场将出现三种前景:货币(包括货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境等因素)中性时,房价横盘;货币超发时,房价大涨;货币收紧时,房价调整。

    任泽平直言,中国经济和住宅投资已告别高增长时代,房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险。面对结构性和体制性问题,中国经济的出路在供给侧改革“破冰”攻坚。新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险,为改革赢得时间窗口。与此同时,也将增加经济再度下行压力,增加汇率贬值和资本流出压力。

    他说,2016年初,随着房地产投资、库存、出口等探底,经济增速换挡从快速下滑期步入缓慢探底期,经济呈现L型。宏观经济周期性触底,但非结构性触底:主要靠房地产和基建投资,房地产销售火爆和PPP超预期的滞后效应将继续支撑今年第四季度,新一轮房地产调控增加2017年的经济下行压力。

    任泽平表示,面对2014-2015年的经济下行,政策主要靠货币宽松应对,但超发货币未流入实体经济,直接推升股市、房市、商品等广义价格上涨。受控房价、去杠杆和美联储加息制约,2016年货币政策回归中性稳健。预计未来宏观调控组合将转向以财政政策为主、货币政策为辅,将发力PPP领域。