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城市价值决定房地产价值

2017/08/02 10:11 来源:互联网 作者:匿名 阅读 5999

——市房管局党组成员、副局长唐述安访谈

    2017年的常德楼市,像7月的天气一样火热。今年以来,常德城区多个楼盘出现一房难求的局面,新房开盘即售罄的现象屡见不鲜,楼市的火爆引起了购房者的热议。常德房地产市场的现状和走势究竟如何?近日,记者采访了市房管局党组成员、副局长唐述安,请他对市民关注的常德楼市的热点话题进行了解读和点评。

    记者:今年以来,常德房地产市场非常火爆,特别是市城区几个品质楼盘几乎是一房难求,请问唐局长今年常德房地产市场的情况究竟是怎么样的?

    唐局长:你所说的这个情况,基本上是目前常德房地产市场的真实反映。今年上半年,全市房地产市场持续向好,房地产投资、销售指标平稳上行。上半年全市房地产开发投资73.23亿元,同比增长23.7%;其中市城区48.02亿元,同比增长29.8%;全市商品房销售面积334.14万平方米,同比增长44.1%,其中市城区156.34万平方米,同比增长21.3%。自2015年以来,全市及城区商品房销售面积已连续3年保持20%以上的涨幅。今年上半年市城区商品房销售量已经超过2014年全年的销售量。所以说目前常德房地产市场确实是比较红火的。

    记者:大家都非常关注房价的问题,请问现在常德的房价水平是怎样的?

    唐局长:今年上半年,全市住宅销售均价为4220元/㎡,同比增长2.2%;市城区(含鼎城、经开区)住宅销售均价为5082元/㎡,同比增长6%,其中江北城区住宅销售均价是5638元/㎡,同比增长7%,今年上半年房价的涨幅是最近三年来最大的。

    记者:有些购房者反映,今年市城区特别是江北城区的房价涨得比较快,请问房价上涨是哪些因素导致的?

    唐局长:今年我们常德房价上涨的压力确实比较大。房价上涨的因素有很多。具体来讲主要有三个方面。第一个是国家宏观经济和政策方面。这几年国际国内经济下行压力比较大,而房地产是国民经济的重要支柱性产业,对经济“稳增长”具有非常重要的作用,房地产业的健康发展事关经济发展大局,所以保持房地产业平稳健康发展的基调不会变。另外,从去年以来,中央把房地产“去库存”作为五大经济任务之一,从中央到地方推出了一系列政策化解房地产库存,这对房地产消费起到了很大的促进作用。像我们常德,去库存的效果非常明显,城区库存消化周期从2016年底的11个月缩短到了现在的7个月。

    第二个是市场供需方面。需求旺盛和供给相对不足,是今年市城区房价上涨压力加大的一个重要因素。从需求上看,有多种因素促成了今年市场需求的爆发,一是一二线城市包括长沙等城市实施限购,市场出现挤出效应,促使购房者向三四线城市转移,一部分原本想在外地买房的人选择回常德购房。二是随着常德城市环境的改善和城市品质、城市形象的提升,常德城市和常德楼市的吸引力都在增加,吸引了区县(市)和部分外地购房者到城区购房。像城区的万达广场项目,有超过60%的购房者是来自区县(市)和外地的。三是棚户区改造力度加大,棚改征拆货币化安置的施行,使征拆对象全面走向市场,增加了市场需求。像常德城区今年的棚改征拆任务有12000多户,在一定程度上增加了刚性购房需求。四是投资性需求仍然比较强劲,当前实体经济下滑,股市低迷,市民投资渠道狭窄,而房屋有良好的保值增值功能,在投资渠道欠缺的情况下,住房就成了为数不多的优质投资产品,受到了市场的追捧。

    第三个方面,是开发成本的提升。房价成本主要包括四大块,一是土地成本,二是建安成本,三是企业融资、营销、管理等成本,四是税、费等成本。土地是不可再生资源,结合中国城市人多地少实际情况,土地价格上升是必然趋势。这几年随着碧桂园、恒大、保利等大型企业进驻常德,土地市场竞争更加激烈,一般楼面地价占房价的比例为40%左右,地价上涨必然导致房价上涨。建安成本随着房地产品质的提升也在逐渐上涨,而这几年房地产信贷紧缩,融资成本也在提升,再加上人员工资等都是在逐年上涨的,这些都导致房地产成本始终保持了上升趋势。

    记者:今年很多一、二线城市都出台了限购、限贷、限价等政策,遏制房价过快上涨,我们常德采取了哪些措施稳定市场,防止房价过快上涨?

    唐局长:中央对房地产的调控实施的是因城施策、一城一策,对一二线热点城市,实行限购政策,常德作为三四线城市,不在限购之列。由于房地产问题关系国计民生,既是经济问题又是民生问题。市委、市政府对房地产发展非常重视,对房价上涨问题高度关注。今年以来,市委市政府领导多次作出批示,要求多方施策,防止房价过快上涨。政府和主管部门也采取了一系列措施稳定房价。一是推进安置公寓楼上市,从供给入手,增加市场供应。市政府将实施优惠政策,推进安置房在8月份上市销售,以缓解市场供需矛盾。市城区有7000多套安置房房源,其价格低于商品房,且没有后顾之忧,对购房者来说多了一种选择。二是进行适当价格干预。参考其他城市的做法,在商品房预售环节,审查其预售方案,引导开发企业合理定价。对新建普通商品房项目,测算其成本,通过“综合成本+合理利润”确定销售价格区间;对分期开发的项目,在前期销售价格的基础上,限制其涨幅。对申报价格过高的项目不予批准预售。三是科学制定住宅用地计划,增加房地产开发用地供应;督促已拿地的企业加快建设进度,尽快形成有效供应。四是整顿规范房地产市场秩序,严厉打击虚假宣传、恶意炒房、捂盘惜售、哄抬房价等行为。应该说这些措施的效果是好的,说实话今年常德房价上涨的压力确实非常大,但是总体来讲房价涨幅在可控范围之内。

    记者:您对常德房地产市场的发展前景怎么看?

    唐局长:对常德房地产市场的发展前景我是非常乐观的。近几年来市委、市政府大力推进城市建设,城市变化有目共睹,城市发展日新月异,城市越来越美,环境越来越好,功能越来越完善,城市的竞争力、吸引力越来越强,是非常宜居的城市。市第七次党代会以来,市委市政府又提出了“一三五”发展战略,推进“开放强市、产业立市”,努力实现“四个转变”,未来常德城市将更加美好。城市的价值决定房地产价值,未来常德将迈进“大城市时代”“高铁时代”“千亿产业时代”,与之相应的,常德房地产业也将迈进新的时代,未来发展空间很大,前景看好,这也是万达、碧桂园、保利、恒大、运达这些大型品牌企业选择在常德投资开发的原因。对于房价问题,从中央到地方都非常重视,中央坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,从供应和需求端都出台了一些措施,比如增加市场供应,抑制投资性需求等方面,强化居住功能,弱化投资功能,投资者将更趋于理性。而且目前常德在大力发展旅游、体育、文化、商贸等复合地产,投资产品越来越丰富,这些都会减轻房价上涨压力。我们认为,房价是城市价值的体现,从长远看,常德房价将保持上升趋势,但涨幅将保持温和上涨,我们也将继续采取措施,防止房价大起大落。


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