张玉良谈绿地 2014超过万科

过去的一年，张玉良一直处于急速飞行的状态：从2012年年末开始，韩国的项目开工，2013年每个月在海外都有动作，一直延续到2014年1月份。刚刚过完元旦，在伦敦又签了两个项目。 作为绿地集团的国际化元年，2013年，张玉良从亚洲到欧洲，从大洋洲到北美，在全球布局了4个洲、7国、11城，海外投资总额达到100亿美元，年内实现的销售收入30亿元人民币。

海外生意做得相当红火，张玉良本人对此也颇为满意：“上次去英国做活动，回国那天在伦敦的一家中餐馆吃便餐，我看到一份星岛日报，头版头条报道了绿地。”

张玉良扶着眼镜，面露微笑：“全世界对绿地的关注度很高，等我们完成整体上市以后，关注度会进一步提高。”

海外扩张：掌控自己的力量

绿地表现出的强烈进取心令人惊叹，用张玉良的话来说，就是“永不满足、永不止步”。

如今他将目光投至海外，外界当然也存有疑问：13亿人口的市场这么大，为什么要到海外去做人口只有10万、20万的市场？

张玉良的看法是，中国13亿人口的市场仍处在重要的成长期。而就海外市场来看，去年中国有9800多万人次出国旅游，3年之内预计会达到2亿人次，同时还有大量的移民，国人在国外购房的诉求日益强劲。

据了解，张玉良对每个海外项目事必躬亲，即便他对国际咨询机构及下属的调查报告已了如指掌，仍会坚持逐一进行实地调研。

从2012年至今，绿地在行业中已经有一套比较成熟的做法。相比其他企业，张玉良对于海外投资模式有独特的注解。

在区域方面，张玉良选择进入的均为发达国家。他认为，这些发达国家的市场空间很大，尤其是旅游、移民的中国人在持续增加。与一般的公司到能级低的国家、能级低的城市不同，绿地正好相反。

而对于目标客群，绿地选择与中国的中产阶级共同成长，“中国现在到海外投资、旅游、留学、移民的数量越来越庞大，按照最新的统计，2014年预计有1亿人次要从中国到海外去旅游。”

除此之外，不同于股权投资的做法，绿地选择自己掌控在海外的主要力量。

“我们不是做财务投资，而是自主经营，锻炼国际化的运营团队，这样可以更好地防范风险。”张玉良表示，绿地也需要依托于国际性房地产开发服务机构，这些机构在法务、中介机构、营销、产品定位等方面都非常专业，比如戴德梁行、仲量联行等都是绿地的合作伙伴。

谈及2014年在海外的发展计划，张玉良透露，从韩国到澳大利亚，绿地的项目在去年就已经进入了销售期，尽管只是销售了一部分，但今年可能更高，底线是130亿。

“结果可能远远不止这个数字，我们想留点余地。因为地产开发是有周期的，一般都是1-2年，国外有些地方时间会更长一些。”

PK万科：今年或可以超过

尽管海外市场已成绿地集团地产业务不可或缺的重要分支，但是张玉良在国内一点也没有放松。

根据绿地公布，2013年全年房地产业务实现预销售金额1625亿元，较上年增长53%，排名行业第二；实现预销售面积超1660万平方米，较上年增长38%，排名行业第一。

绿地集团办公室主任王晓东介绍，绿地与第一名万科的差距不到100亿，也就两三个项目而已，如果再稍微加一把力，今年就可以超过，与第三名万达的差距则有300多亿。2014年，绿地集团房地产业务销售收入有望达到2400亿元。

被问及今年是否能够赶超万科，张玉良表示，销售数据只是奋斗的目标，目标锁定后，并不在乎是不是第一。

“我们2014年的目标是建立在对国内外状况分析基础上，而且结合了自身的实际情况。从去年的土地储备来看，7大同行当中，拿地最多的有700多亿，我们去年是870亿，这些储备资源足以支撑我们接下来的发展。”张玉良如是说。

然而，房地产企业进入后千亿时代，仅在销售规模上做功夫显然已远远不够。面对不断下降的利润率，开发商对于行业的利润空间显得忧心忡忡。

不过，张玉良对此颇为乐观。他认为，行业的利润率不断下降是一个成熟的表现。

“因为前几年行业的利润率普遍比较高，随着市场的发展、行业的进步，利润率增幅减缓是必然。”他续称，绿地也正经历着同样的情况，但就行业来看，公司利润率不算低，基本在10%-15%之间。不过净资产回报率仍可维持在20%以上，这比一般上市公司要高得多。

国资改革：企业怎么样转型

有人将企业的发展轨迹比作抛物线，在达到制高点之后，就会遭遇“天花板”。在张玉良看来，企业家不该惧怕“天花板”。

“如果一个企业家不追求发展，那就不是好的企业家。”他表示，谁也不知道企业成长到多少会出现天花板，因为这要看整个市场，看企业的竞争能力。

“也许今年2400亿，明年就3000亿以上了。过去也有一些说法，超过1000亿再往上做就会到天花板，还有人说2000亿以上是没有可能的。实际上，我们早就过了2000亿，这就看企业怎么转型。”

2013年，绿地作出了3个转变，主要是从单一开发向综合开发，从国内开发向国际开发，以往是以开发为主，现在是以开发和运营并重。

不过，对于绿地而言，转型可以追溯到1997年。按照现代企业制度要求，绿地在97年开始改制为集团。到2012年，经过股权更迭，农委等下属企业持股51%，职工持股46%，其余3%为社会股东持有。这种国有资本控股，职工参股的股权结构，让绿地拥有了国企的背景，但又不失现代企业的灵活。

去年12月，紧随上海公布“国资改革20条”之后，绿地集团宣布选定扩股投资人。深圳平安、上海鼎晖、宁波汇盛聚智、珠海普罗及上海国投协力五家企业成为绿地增资扩股案中的投资人。

据张玉良介绍，这是绿地第一阶段的增资扩股，此次完成以后，所有制结构发生变化，混合所有制团队大概占公司股份29%，国有股份大概48%左右，新的股东一共有10家，新进5家。未来，按照市场与企业发展的情况，绿地还会继续实施相应的改变。

据了解，2014年绿地集团将参与国有企业的并购重组，“我们将参与到地方国企，包括中央企业等不同层面的重组、调整中去，发挥我们的优势，进行资源整合。”

张玉良透露，混合所有制参与中央企业、地方国企改革的过程当中，绿地的对象会锁定两条，即与行业关联度比较高，能够协同成长的；同时也倾向于投资平台。

整体上市：希望上半年能成功

张玉良的目标是要打造神形兼备的本土跨国公司，计划用3-5年的时间实现这个目标。

怎么才叫跨国公司呢？“现在商务部、国资委对跨国公司的界定都有标准，主要是指在海外的投资、在海外实现的销售收入、在海外的资产规模占比达到20%-25%。除了硬件之外，内在的国际化理念同样重要。”

为此，张玉良提出，第一个十年在上海，第二个十年在中国，第三个十年要成为世界的绿地。

去年8月成功控股盛高置地、登陆港交所之后，绿地集团整体上市成为张玉良即将攻陷的另一座“城池”。

“整体上市是上海市委市政府国有企业改革的一个重要的步骤，同时也让我们的企业更加公众化、市场化，便于进一步国际化，是提高企业竞争能力的一个重要举措。”

据2月19日媒体消息，绿地集团已于2月初向证监会递交上市材料，若进展顺利，绿地将于上半年成功登陆A股。

资料显示，自去年6月28日停牌的金丰投资，因为绿地集团重组事宜，已整整7个月没有交易。

“2013年下半年以来，由于公司规模比较大，我们的评估、审计等大量前期的基础工作已经做完，期望在今年2月初能够把所有的申报工作完善。但确实因为涉及面比较大、单位也比较多，各方面工作的衔接也比较多，我们希望今年上半年能够成功。”

张玉良续称，上市以后，绿地的管理将对标跨国公司，对标上市公司的要求。在企业品牌影响力方面得到进一步扩大。