宏调深入 国内楼市频繁上演项目融资大戏

一些开发商想要出来，一些投资者想要进去———眼下的楼市上演着“围城”。随着宏观调控的深入，围绕“资金”和“项目”展开的融资活动频繁上演，原本财大气粗的龙头开发商也加入到项目、股权转让的行列中。根据上市公司最新发布的公告，招商地产、瑞安房产新的投资伙伴将加入到公司运营已先后获得监管部门批准，新投资有望缓解地产公司的资金紧张。

国内地产商“壮士断腕”

在地产市场上，急需“出城”的，现在正是那些大型开发商，大批囤积的土地从“香饽饽”变成了“烫手山芋”。根据招商地产最新公告，拟向新加坡房地产基金管理公司ARA出售富城中国100%股权，作价17.5亿元。富城中国是招商地产全资控股的瑞嘉投资实业有限公司的子公司，富诚中国持有南京富诚房地产有限公司100%的股权，而南京富城是南京国际金融中心的所有权人。有“新街口第一高楼”之称的南京国际金融中心位于南京白下区新街口，属5A智能型甲级写字楼，总投资约14亿元人民币。

瑞安地产的又一笔股权转让计划也已敲定。上周末，瑞安房地产在香港发布公告，以10.21亿元的价格，将间接持有80.2%股权的伟华有限公司的25%股权出售给永菱通，伟华拥有重庆天地项目超高层办公楼的发展权。这是继瑞安向永菱通转让上海瑞虹新城发展项目25%股权后的，又一次重要合作。瑞安地产表示，与发展商、承建商、顾问及其他投资者建立策略伙伴关系，可提高运作效率，特别是可加快取得项目回报，套回资金投放于其他项目，分散风险。

另一家牵手外资的国内地产巨头是首创置业。上周末，首创置业发布关联交易公告，宣布与新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)的附属公司———RZP成立合资公司，双方各占股50%，共同开发重庆市江北区一块土地。

从地产巨头出让的项目和股权来看，交易对象主要是这些企业的重点发展项目，“壮士断腕”的开发商们不得不为度过“寒冬”做好准备。中央财经大学银行业研究中心有关分析人士表示，近来的一些事件反映出，绝大多数房地产商的资金链紧绷，债台高筑，已面临弹尽粮绝的地步，而以前的很多融资渠道再也走不通了，房地产企业只得自救，海外资金就是渠道之一，通过出让一部分股权给外资，换取一些资金让自己缓口气。

海外基金认为良机已到

国内地产商渴望离场的时候，国际资本市场正笑纳国内开发商低价抛出的项目，借机进入中国地产市场。新加坡地产投资基金是其中相当活跃的一支力量，在招商地产项目转让的背后是新加坡房地产基金管理公司ARA。据悉，来自新加坡的ARA为一家房地产基金管理公司，这次的股权转让意向书由ARA代其管理下的ARA亚腾基金签署，并已于本月19日支付诚意金250万美元。

首创置业的背后也是新加坡资金，其合作伙伴GICRE是新加坡政府投资公司(GIC)属下的房地产投资子公司，1982年成立，现已成为世界上最大的房地产业投资公司之一，在全球超过25个国家拥有120多处资产。

与新加坡的ARA、GICRE一样，来自我国香港的永菱通也是一家大型投资基金。据悉，永菱通金融有限公司是一家总部位于香港的专业基金公司，管理着规模高达3亿美元的Tro-phyFund，这一基金是过去数年来全球表现最出色的对冲基金之一。

外资进入门槛已有降低

国内开发商纷纷兑现离场的时候，国际投资者正看好国内楼市，认为这是进军中国市场的最佳时机。根据DTZ戴德梁行的统计数据：2008年上半年，国内整幢建成物业(单一金额超过1000万美元)的买卖共有64宗，与去年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗。ING地产的亚洲区负责人表示，目前内地政府的宏观调控和限制房地产开发企业信贷规模的形势下，一些资金短缺的公司被迫出售廉价土地和未完工的项目，而这正是ING地产中国基金的机遇。

一些迹象表明，外资进入中国地产市场的门槛已有所降低。7月底，商务部下发《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，规定自今年7月1日起商务部将委托省级商务主管部门对外资投资房地产行业备案材料进行审核。有关分析人士认为，这一审批权的下放可以被解读为是对外资投资国内房地产业的重大利好。