央行加息0.27%宏调促使楼价下降 买家获益

    楼市成交连续下跌，部分开发商或将降价促销

    8月19日，央行加息。中山大学岭南学院财政税务系主任林江等专家认为，和2004年第一次加息不同，本次调整利率预示加息周期开始，市场会产生观望情绪，广州楼市成交量连续下跌，在这种情况下，部分资金密集型的开发商只有低价促销以回笼资金，降低的楼价将远远大于由于加息而多支出的部分，对买家而言，加息利远大于弊。

    预测1　成交量连跌四个月？

    今年5月，广州楼市成交量开始进入下跌通道。5月份，广州一手商品住宅成交量环比减少四成多；6月份在5月成交大幅萎缩的基础上，环比再减少16.0%；7月份成交更惨淡，环比大幅下降33.4%，成交面积为43.96万平方米，首次跌破50万平方米大关，创单月成交面积新低。

    林江认为，对楼市买家而言，多数买房者仍以借贷为主，加息会带来借贷成本的增加，在加息可能持续的情况下，将出现观望情绪。天河区某开发商营销负责人担心，加息对于潜在购房者的心理打击不小。他认为，加息虽然只有0.27个百分点，实际影响不大，但购房者可能因此陷入进一步的观望，8月份广州楼市成交量有可能会出现连续第四个月的下跌。

    预测2　宏调促使楼价下降？

    有人认为，2004年第一次加息并没有影响到楼价，这一次对楼价的影响也不会大。林江则表示，和2004年加息不同，今年4月份、8月份连续两次加息，预示着中国开始进入加息周期。联合证券首席分析师程峰认为，本次加息只是宏观调控“组合拳”中的一拳，会对资金密集型的房地产企业极为不利。今年七八月份，央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点，近期又出台54号文强调严控房地产信贷，调控力度远大于2004年。 

    某大开发商广州地区相关负责人表示，加息会增加借贷成本，部分扩张过快的企业，会遇到严重的挑战，部分中小型地产企业借贷难度加大，部分房地产企业已经无法向银行借贷。在加息、借贷难度增大的情况下，开发商的资金压力猛然增大。和2004年10月份成交大幅增长不同，今年楼市成交已经连续三个月下跌，在这种情况下，降价促销成为部分开发商尽快回笼资金的最后一招。在广州东部、白云区及原芳村区，已经出现部分楼盘价格下调过千元的情况，当市场成交继续下滑时，更大幅度、更多楼盘降价的局面将会出现。

    预测3　买家从加息中获益？

    广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，本次加息明显冲着固定资产投资而来，由于个人住房贷款关系到民生，所以央行也比较谨慎，对个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍，这也是和2004年不同的地方，使购房者的负担没有明显增加 

    按照新的利率政策，个人住房贷款利率下限扩大到0.85倍后，住房商贷实际调幅为0.06%，并不会明显增加房贷消费者的成本支出。以贷款50万元、期限20年为例，如果按照基准利率0.85倍执行优惠利率，调整后每月比调整前仅多还款18元，20年也就多交款4320元。而从目前广州楼市调低楼价的楼盘来看，每平方米降幅达500-1000元/平方米，一套100平方米的单位，降价幅度可能达5万-10万元，远远超出利率调整后要多交的利息。另一方面，上年结转的个人住房公积金存款利率上调，虽然额度只有0.09%，对部分公积金买家来说，无疑增强了支付能力。

    ■相关链接：央行加息0.27%

    中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。

    不考虑利率下限，50万元20年期的贷款，未加息前每月还款额约为3695.6元，加息后每月还款额约为3828.6元，两者相差133元。

    转结公积金存款利率上调0.09%

    从2006年8月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调。8月19日，建设部、中国人民银行联合下发了《关于调整个人住房公积金存款利率的通知》，其额度由目前的1.71%调整为1.8%。