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2021金九银十常德楼市展望!详细分析常德上半年楼市数据!

2021-09-10 09:15:56    常德市房地产信息网     热点话题    浏览:5922         来源:常德市房地产信息网

传统的金九银十已经到了,今年由于常德疫情打乱了开发商很多销售节奏,再加上大规模棚改的暂缓,老旧小区改造的进行,目前常德楼市受到大环境影响,未来发展充满了很多不确定性~

楼市发展:“短期看政策,中期看土地,长期看人口”

短期政策面来看,上半年,中央一直重申保持房地产政策连续性和稳定性,始终坚持“房住不炒”的定位,各地把“稳地价、稳房价、稳预期”全面贯穿始终,落到实处,房地产市场保持平稳健康发展。随着土地出让两集中政策的推出,再加上三道红线的降杠杆要求,对房地产企业融资需求进一步限制。此后,房贷集中度管理制度出台,信贷资金用途合规性审查趋严,谨防资金违规流入房地产市场,房地产去金融化的脚步加速。下半年,预计政策环境将依旧偏紧,信贷整体也将呈收紧趋势,房地产金融降杠杆将持续深化,促使房地产、金融与实体经济平衡发展。

常德柳叶湖风光

中期土地政策面来看,受“疫情”影响年初常德市土地市场收紧,土地供应节奏放缓。常德市自然资源与规划局显示一季度常德总计出让三宗地,二季度6月份出让八宗地。二季度土地市场似乎正逐渐恢复以往的活力,供应节奏明显加快。成交地块绝大部分位于武陵区,仅一宗地在鼎城区,成交总面积为24.4万平方米,成交总价为16.8亿元。

相对往年的高溢价拍卖情况不同,今年大多数地块的成交均以低溢价成交,开发商拿地区域谨慎,而且以本土开发商为主,市场进一步回归理性,成交地块多以城区配套成熟为主。

2021年上半年土拍部分情况数据来源:常德房地产信息网

白马湖公园中的儿童游乐场

长期人口层面来看,常德年轻人口持续外流,老年人比重持续增大。根据统计局公开资料,2020年11月1日零时为标准时点进行了第七次全国人口普查显示。

一、常住人口

全市常住人口为5279102人,与2010年第六次全国人口普查的5714623人相比,减少435521人,减少7.62%。

二、户别人口

全市共有家庭户1911345户,集体户58650户,家庭户人口为4971617人,集体户人口为307485人。平均每个家庭户的人口为2.60人,比2010年第六次全国人口普查减少0.55人。

三、城乡人口

全市常住人口中,居住在城镇的人口为2968067人,占56.22%;居住在乡村的人口为2311035人,占43.78%。与2010年第六次全国人口普查相比,城镇人口增加746775人,乡村人口减少1182296人,城镇人口比重提高17.35个百分点。

四、区县市人口

9个区县市中,常住人口超过80万人的区县市为桃源县在60万人至80万人之间的区县市有4个,分别为鼎城区、武陵区、澧县、汉寿县;在40万人至60万人之间的区县市有2个,分别为石门县、安乡县;在20万人至40万人的区县市有2个,分别为临澧县、津市市。

表1-1各区县市常住人口

常德人口的持续减少,与大城市的虹吸效应密不可分,以长沙为例,长沙人口的增加常德也出了很多一份力,不少年轻常德人就在河西或者望城安了家,随着高铁开通临近,常德与长沙交通时长的减少,虹吸效应可能会更加明显。

数据来源:Wind,地方政府统计公报,中泰证券研究所

从计算结果不难看出,除了中心城市,比如重庆之外,三四线城市并没有和当初预想的一样,通过高铁提升自己在省内的经济地位。

相反大部分城市在省内的经济地位都出现了不同程度的下降。

少城市比如江苏的昆山,安徽的全椒、六安,湖北的巴东、潜江,山东的齐河、泰安、枣庄,重庆的涪陵、长寿、石柱等城市,开通前增速高于全省平均,开通后甚至跑输了全省平均水平。

高铁的建设最重要的目的,无非加速人口流动。

数据来源:Wind,地方政府统计公报,中泰证券研究所

对比数据不难看出常住人口指标上,36个三四线城市中有21个城市常住人口出现了下降,相反一二线城市常住人口比重明显上升。

人口的下降,必然带来经济发展的减缓,所以这些城市经济占比下降也就不足为奇了。

一座城市的房地产能否最终发展起来的根本还是人口,而一座城市对于人口的吸引力还是在于教育、就业、和医疗。

高铁的本质,其实是将原先人口流动的水管变成了水渠,并没有改变城市的基本面貌。

如果这座城市,原本就吸引不到人才,人口在流失,那你为什么会觉得将水管扩建成水渠之后,能促进城市增长呢?

相反它只会让人口流失的速度加快。

常德未来发展是不是没有机会呢?

大城市有大城市的发展之道,小城市也有自己的生存优势

从政策层面来看,8月26日,中共中央宣传部召开新闻发布会,发布文献《中国共产党的历史使命与行动价值》。发布会上,有记者提问:“中国已全面建成小康社会,目前正在向建设社会主义现代化强国的第二个百年奋斗目标迈进,在解决贫富分化、实现共同富裕上面临哪些挑战?如何应对?”

02:10

中央财办分管日常工作的副主任韩文秀表示,共同富裕是社会主义的本质要求,是中国式现代化的重要特征,也是人民群众的共同期盼。

“共同富裕”下,房地产未来的4个重要变化

趋势一:税收立法。房地产税、遗产税甚至赠予税将会加快立法进程,目的在于调节高收入群体收入、限制不合理收入。

趋势二:保障性住房。共有产权房、保障性租赁房的住房保障体系比重将进一步加大。

趋势三:社会公平。教育、医疗等加在房产之上的资源,也将逐步回归平均,房地产将更多是“保障基本居住、改善居住条件”的民生定位。

趋势四:调控严格。未来房地产调控将继续坚持“房住不炒”,“三线四档”、房地产贷款集中度管理、严查经营贷违规进入楼市等降杠杆手段以及限购、限贷、限售等调控手段,打击投资投机行为,通过稳房价,让绝大部分家庭买得起房、住得好。

经过持续不断的去杠杆化、去投资化之后,房地产业正在加速向民生属性回归。

“共同富裕”下,常德经济发展趋势

趋势一:加速推进全市老旧小区改造工作,提高居民的生活幸福指数。

趋势二:鼓励农民进城购房,对农民工进城购房进行补贴。

趋势三:鼓励适龄妇女二胎,三胎生育,进行生育补贴,提高生育率。

趋势四:居民医保更加完善,养老设施及服务更加增强,生产型服务业也将迎来春天

趋势五:职业教育、专业技能培训机构市场前景巨大,产业机会众多。随着普职分流,中国制造德国化的参照下,未来技术型人才比例将会提升。

趋势六:具有地方特色的旅游业会引来新的发展机会。柳叶湖、桃花源等具有常德特色的旅游业的投资将会进一步增强,相关产业就业机会增多。

趋势七:随着国家粮食安全战略,常德作为鱼米之乡,农业基础建设等相关产业也将会被重点关注。

趋势八:随着长株潭城市的融合,最终形成“中心城市—都市圈—城市群—经济区”梯次区域空间格局,常德作为第二梯队,优化资源、产业、人口的空间布局,推动产业布局、就业岗位与人口分布相匹配,依托自身优势从而区域共同富裕

以上内容是维度君个人有关常德经济发展的一些看法,一家之言,不当之处,欢迎指正

最后附上8月常德房地产信息网公布的常德主城区住宅成交均价仅供参考。

///

江北城区住宅成交均价

备注:江北城区包含武陵区、柳叶湖度假区、高新区,以上价格均为网签备案均价,部分楼盘带装修发售,具体售价按楼盘现场公布为准,排名仅供参考,不作投资依据。已剔除特殊成交网签。

◆8月江北城区住宅成交均价为6216元/平,环比下降2.0%。

鼎城区住宅成交均价

备注:以上价格均为网签备案均价,具体售价按楼盘现场公布为准,排名仅供参考,不作投资依据。

◆8月鼎城区住宅成交均价为5182元/平,环比下降1.1%。

经开区住宅成交均价

备注:以上价格均为网签备案均价,具体售价按楼盘现场公布为准,排名仅供参考,不作投资依据。

◆8月经开区住宅成交均价为4528元/平,环比下降3.1%。

江北城区非住宅成交均价

备注:江北城区包含武陵区、柳叶湖度假区、高新区,以上价格均为网签备案均价,具体售价按楼盘现场公布为准,排名仅供参考,不作投资依据。

◆8月江北城区非住宅成交均价为12261元/平,环比上涨0.6%。

鼎城区非住宅成交均价

备注:以上价格均为网签备案均价,具体售价按楼盘现场公布为准,排名仅供参考,不作投资依据。

◆8月鼎城区非住宅成交均价为8630元/平,环比上涨2.0%。

经开区非住宅成交均价

备注:以上价格均为网签备案均价,具体售价按楼盘现场公布为准,排名仅供参考,不作投资依据。

◆8月经开区非住宅成交均价为3625元/平,环比下降63.8%。

常德房地产信息网   https://www.0736fdc.com/

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