2021金九银十常德楼市展望！详细分析常德上半年楼市数据！

传统的金九银十已经到了，今年由于常德疫情打乱了开发商很多销售节奏，再加上大规模棚改的暂缓，老旧小区改造的进行，目前常德楼市受到大环境影响，未来发展充满了很多不确定性~

楼市发展：“短期看政策，中期看土地，长期看人口”

短期政策面来看，上半年，中央一直重申保持房地产政策连续性和稳定性,始终坚持“房住不炒”的定位，各地把“稳地价、稳房价、稳预期”全面贯穿始终，落到实处，房地产市场保持平稳健康发展。随着土地出让两集中政策的推出，再加上三道红线的降杠杆要求，对房地产企业融资需求进一步限制。此后，房贷集中度管理制度出台，信贷资金用途合规性审查趋严，谨防资金违规流入房地产市场，房地产去金融化的脚步加速。下半年，预计政策环境将依旧偏紧，信贷整体也将呈收紧趋势，房地产金融降杠杆将持续深化，促使房地产、金融与实体经济平衡发展。

常德柳叶湖风光

中期土地政策面来看，受“疫情”影响年初常德市土地市场收紧，土地供应节奏放缓。常德市自然资源与规划局显示一季度常德总计出让三宗地，二季度6月份出让八宗地。二季度土地市场似乎正逐渐恢复以往的活力，供应节奏明显加快。成交地块绝大部分位于武陵区，仅一宗地在鼎城区，成交总面积为24.4万平方米，成交总价为16.8亿元。

相对往年的高溢价拍卖情况不同，今年大多数地块的成交均以低溢价成交，开发商拿地区域谨慎，而且以本土开发商为主，市场进一步回归理性，成交地块多以城区配套成熟为主。

2021年上半年土拍部分情况数据来源：常德房地产信息网

白马湖公园中的儿童游乐场

长期人口层面来看，常德年轻人口持续外流，老年人比重持续增大。根据统计局公开资料，2020年11月1日零时为标准时点进行了第七次全国人口普查显示。

一、常住人口

全市常住人口为5279102人，与2010年第六次全国人口普查的5714623人相比，减少435521人，减少7.62%。

二、户别人口

全市共有家庭户1911345户，集体户58650户，家庭户人口为4971617人，集体户人口为307485人。平均每个家庭户的人口为2.60人，比2010年第六次全国人口普查减少0.55人。

三、城乡人口

全市常住人口中，居住在城镇的人口为2968067人，占56.22%；居住在乡村的人口为2311035人，占43.78%。与2010年第六次全国人口普查相比，城镇人口增加746775人，乡村人口减少1182296人，城镇人口比重提高17.35个百分点。

四、区县市人口

9个区县市中，常住人口超过80万人的区县市为桃源县；在60万人至80万人之间的区县市有4个，分别为鼎城区、武陵区、澧县、汉寿县；在40万人至60万人之间的区县市有2个，分别为石门县、安乡县；在20万人至40万人的区县市有2个，分别为临澧县、津市市。

表1-1各区县市常住人口

常德人口的持续减少，与大城市的虹吸效应密不可分，以长沙为例，长沙人口的增加常德也出了很多一份力，不少年轻常德人就在河西或者望城安了家，随着高铁开通临近，常德与长沙交通时长的减少，虹吸效应可能会更加明显。

数据来源：Wind，地方政府统计公报，中泰证券研究所

从计算结果不难看出，除了中心城市，比如重庆之外，三四线城市并没有和当初预想的一样，通过高铁提升自己在省内的经济地位。

相反大部分城市在省内的经济地位都出现了不同程度的下降。

少城市比如江苏的昆山，安徽的全椒、六安，湖北的巴东、潜江，山东的齐河、泰安、枣庄，重庆的涪陵、长寿、石柱等城市，开通前增速高于全省平均，开通后甚至跑输了全省平均水平。

高铁的建设最重要的目的，无非加速人口流动。

数据来源：Wind，地方政府统计公报，中泰证券研究所

对比数据不难看出常住人口指标上，36个三四线城市中有21个城市常住人口出现了下降，相反一二线城市常住人口比重明显上升。

人口的下降，必然带来经济发展的减缓，所以这些城市经济占比下降也就不足为奇了。

一座城市的房地产能否最终发展起来的根本还是人口，而一座城市对于人口的吸引力还是在于教育、就业、和医疗。

高铁的本质，其实是将原先人口流动的水管变成了水渠，并没有改变城市的基本面貌。

如果这座城市，原本就吸引不到人才，人口在流失，那你为什么会觉得将水管扩建成水渠之后，能促进城市增长呢？

相反它只会让人口流失的速度加快。

常德未来发展是不是没有机会呢？

大城市有大城市的发展之道，小城市也有自己的生存优势

从政策层面来看，8月26日，中共中央宣传部召开新闻发布会，发布文献《中国共产党的历史使命与行动价值》。发布会上，有记者提问：“中国已全面建成小康社会，目前正在向建设社会主义现代化强国的第二个百年奋斗目标迈进，在解决贫富分化、实现共同富裕上面临哪些挑战？如何应对？”

02:10

中央财办分管日常工作的副主任韩文秀表示，共同富裕是社会主义的本质要求，是中国式现代化的重要特征，也是人民群众的共同期盼。

“共同富裕”下，房地产未来的4个重要变化

趋势一：税收立法。房地产税、遗产税甚至赠予税将会加快立法进程，目的在于调节高收入群体收入、限制不合理收入。

趋势二：保障性住房。共有产权房、保障性租赁房的住房保障体系比重将进一步加大。

趋势三：社会公平。教育、医疗等加在房产之上的资源，也将逐步回归平均，房地产将更多是“保障基本居住、改善居住条件”的民生定位。

趋势四：调控严格。未来房地产调控将继续坚持“房住不炒”，“三线四档”、房地产贷款集中度管理、严查经营贷违规进入楼市等降杠杆手段以及限购、限贷、限售等调控手段，打击投资投机行为，通过稳房价，让绝大部分家庭买得起房、住得好。

经过持续不断的去杠杆化、去投资化之后，房地产业正在加速向民生属性回归。

“共同富裕”下，常德经济发展趋势

趋势一：加速推进全市老旧小区改造工作，提高居民的生活幸福指数。

趋势二：鼓励农民进城购房，对农民工进城购房进行补贴。

趋势三：鼓励适龄妇女二胎，三胎生育，进行生育补贴，提高生育率。

趋势四：居民医保更加完善，养老设施及服务更加增强，生产型服务业也将迎来春天

趋势五：职业教育、专业技能培训机构市场前景巨大，产业机会众多。随着普职分流，中国制造德国化的参照下，未来技术型人才比例将会提升。

趋势六：具有地方特色的旅游业会引来新的发展机会。柳叶湖、桃花源等具有常德特色的旅游业的投资将会进一步增强，相关产业就业机会增多。

趋势七：随着国家粮食安全战略，常德作为鱼米之乡，农业基础建设等相关产业也将会被重点关注。

趋势八：随着长株潭城市的融合，最终形成“中心城市—都市圈—城市群—经济区”梯次区域空间格局，常德作为第二梯队，优化资源、产业、人口的空间布局，推动产业布局、就业岗位与人口分布相匹配，依托自身优势从而区域共同富裕

以上内容是维度君个人有关常德经济发展的一些看法，一家之言，不当之处，欢迎指正

最后附上8月常德房地产信息网公布的常德主城区住宅成交均价仅供参考。

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江北城区住宅成交均价

备注：江北城区包含武陵区、柳叶湖度假区、高新区，以上价格均为网签备案均价，部分楼盘带装修发售，具体售价按楼盘现场公布为准，排名仅供参考，不作投资依据。已剔除特殊成交网签。

◆8月江北城区住宅成交均价为6216元/平，环比下降2.0%。

鼎城区住宅成交均价

备注：以上价格均为网签备案均价，具体售价按楼盘现场公布为准，排名仅供参考，不作投资依据。

◆8月鼎城区住宅成交均价为5182元/平，环比下降1.1%。

经开区住宅成交均价

备注：以上价格均为网签备案均价，具体售价按楼盘现场公布为准，排名仅供参考，不作投资依据。

◆8月经开区住宅成交均价为4528元/平，环比下降3.1%。

江北城区非住宅成交均价

备注：江北城区包含武陵区、柳叶湖度假区、高新区，以上价格均为网签备案均价，具体售价按楼盘现场公布为准，排名仅供参考，不作投资依据。

◆8月江北城区非住宅成交均价为12261元/平，环比上涨0.6%。

鼎城区非住宅成交均价

备注：以上价格均为网签备案均价，具体售价按楼盘现场公布为准，排名仅供参考，不作投资依据。

◆8月鼎城区非住宅成交均价为8630元/平，环比上涨2.0%。

经开区非住宅成交均价

备注：以上价格均为网签备案均价，具体售价按楼盘现场公布为准，排名仅供参考，不作投资依据。

◆8月经开区非住宅成交均价为3625元/平，环比下降63.8%。