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史上最严调控开始发力了。根据国家统计局2021年9月发布70城二手房价数据,34个城市二手房房价环比上月下跌,17个城市房价不及一年前,34城转跌。这一数字,创下了2015年以来的新高。
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而上一次楼市大周期正是从2015年开始启动的。17城房价跌回一年前,这些城市主要是弱二线及三四线城市。南方北方参半,但也不乏省会城市:哈尔滨、贵阳、呼和浩特、石家庄、长春、太原。
相反一线和强二线虽然开始横盘,但房价依然在高位。广州、北京、上海同比涨幅位列前三,这反映出楼市分化的现实。不过随着调控加码,多数城市都将进入横盘走势。
比房价更先行一步的是成交量。数据显示,深圳、上海、北京、杭州、南京、广州的二手房月成交量都出现明显下滑,深圳是代表,深圳二手房价已经连续4月走低。虽然整体跌幅微乎其微,但这是最近6年多来出现的信号,值得重视。与房价相比,深圳二手房成交量更是从1.6万套跌到2000套左右,市场堪称冰封。
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量在价先,成交量向来是市场转向的重要前置信号,反映市场买卖双方情绪的变化。
关键问题来了,市场一旦转冷,楼市调控还会在转向吗?
熟悉房地产调控的人都知道,楼市政策经常发生变化,前一年还在全面从严,后一年又大举松绑。之所以出现这个现象,原因在于房地产是服务于经济的。大热必有调控,是为了防范风险,遇冷则松绑,同样也是为了防范风险。所以我们看到,在一二线城市纷纷出台新房限价,二手房指导价的同时,一些三四线城市祭出了“限跌令”、“房价熔断”等举措。
市场分化,大抵如此。楼市调控政策分化也是如此。同样也能看到一边是全国房价仍在高位,但个别龙头房企却已陷入债务危机,由于房地产涉及诸多上下游产业链,牵一发而动全身。不进银行、供应商,连同期房买家都受到影响。这就更凸显防风险的重要性,不要疯狂加杠杆。无论对于房企还是个体都是如此。所以,判断楼市调控会不会再次转向,不仅要看宏观经济形式,还要看行业环境的基础面。无论如何,有一点可以确定:稳才是要务。
凡是大涨,必有调控相迎。凡是大跌,也必有政策相对。稳房价、稳地价、稳预期,不是说说而已。
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