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有人开始“弃房断供”,那刚需还要不要上车

2021-10-17 15:30:00    常德市房地产信息网     房产快讯    

房价快速上涨的时候,各大售楼部都是门庭若市,刚需、刚改、改善甚至投资性购房者都出来了,购房热情空前高涨,排号摇号都非常积极,陪跑登记多个楼盘也是乐此不疲,但是随着近期房地产市场各种不利消息袭来,二手房交易疲软,部分房子甚至杀价促销,精装促销……

按照逻辑,或是入手的好时机,大家的购房热情一定会高涨,然而事实却恰恰相反,购房者都持着消极观望态度,确实有点让人匪夷所思,难道国人买房和买股票一样“追涨杀跌”,喜欢抢贵的么?

图片来源:吾悦和府

那么问题来了,现在这样的市场行情还要不要上车?本文将从宏观和微观方面做一分析,当然不构成投资建议,买房毕竟是大事,要慎重!

全国活跃房产经纪人规模及变化趋势                                                                                                                                                                                                                                                                 

房地产“景气指数”直线下滑,最新数据显示,全国活跃房产经纪人规模为116万人,环比下降0.57%,值得一提的是,部分一二线城市的“经纪人信心指数”更是大幅下降,房产经纪人信心指数首次转负,降低到了历史最低位置。

图片来源:吾悦和府

经纪人作为房地产行业的从业人员,房产经纪人数量是反映房产交易市场活跃与否的重要指标,信心指数决定了其业绩水平,也直接体现了当前市场的真实状态及行业的繁荣指数。经纪人数量的下降对于房产市场来说也是重大的不利因素,房产市场或将进一步萎缩。

楼市成交惨淡,新二手房市场颓势明显

专家分析认为,楼市传统营销旺季“金九银十”成交量惨淡,归根结底是因为调控政策持续收紧开始起作用了。此外,二手房市场出现了严重“不景气”情况,这在预料之中,在国庆假日之前,全国已经有十多个城市出台了“二手房指导价”政策。

图片来源:吾悦和府

从公开的交易信息中,我们看到,全国楼市成交惨淡之最当属深圳。依靠积分打新的深圳,8月份深圳二手房成交量仅2043套,同比下降约81.96%,更创下了十年来单月新低,其中还有多个楼盘相继曝出购房者申请退房的消息,也有一切网红盘,优质楼盘竟然出现了认购人数远远低于房产套数的情况,昔日万人摇的场面再难复现。

而房价最高的北京,诸葛找房研究中心数据显示,自2021年以来,海淀区二手房市场热度整体较高,成交价格呈现上涨态势,后随着“多校划片”等教改政策的逐步落实,二手房成交价格有所回落。从成交量来看,自6月起二手住宅成交量已连续3月下滑。

此外,杭州、上海、成都、重庆、东莞、西安等二十多个各大热点城市都出现了量价齐跌式“降温”,迎来了明显的颓势。

这与近期出台的二手房指导价有密切关系。

据不完全统计,目前落实二手住房参考价制度的城市共有11个,除了北京,还有深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州。

图片来源:吾悦和府

从成交量上来看,目前落实二手住房参考价制度的10个城市调控效果明显,深圳、宁波、绍兴和广州4个城市挂牌价环比下降。广州在8月31日上线二手房参考价,9月份二手房挂牌价环比下降1.3%。

同时,除了二手住房成交参考价制度,今年以来,部分重点城市也出台了各类调控和监管措施促进二手住房价格的稳定和市场预期的稳定,包括严打业主哄抬房价的行为、建立二手住房价格信息发布机制、增加价格信息核验及货币政策的收紧,导致购房贷款放款周期普遍拉长等都是影响成交量的关键因素。

图片来源:城投·尚德郡

尤其是深圳、上海等城市,“二手房指导价”政策下,购房者的购房杠杆也被削减了不少,直接导致了市场购买力下降。这个不难理解,平时我们买一套房子只需要自己拿出三分之一或者二分之一,剩下的一大部分由银行贷款,而货币政策收缩,直接影响银行的放款额度及效率,这对于买房者的打击是致命的,毕竟能一次性拿出全款的购房者只是少数。

克而瑞数据显示,当前时期,全国30个重点城市的新房放款周期明显拉长,调研的23个城市放款周期基本在3-6个月,六成以上城市近乎“停贷”。

全国土地供应量持续走低

从图表中我们可以看到近年来全国土地供应量持续走低,从最高的2020年12月,全国土地总供应量为7563宗,总供应量达到2.73亿㎡,到2021年9月全国土地总供应量为936宗,总供应量达到0.3亿㎡,不到最高的时候的11%。

图片来源:城投·尚德郡

商品房的价格息息相关,供应不足短期内必然会造成新房价格的上涨,土地供应量增大,在某种程度上也将会缓解市场的紧俏局面,但是我们也需要知道的是,这种供求关系的平衡与失衡并不是立竿见影的,如同股市反映市场,总是有一个时间,或超前或延迟,这个与市场主体的消费行为有着密切关系。

图片来源:常德鼎城吾悦广场

贷款额度骤降,波及的范围相当广泛,不管是对于购房者,还是投资炒房客,亦或是开发商来说,都是赤裸裸的坏消息——锁死信贷,市场只会继续冷下去。这便是成交量的下降的重要因素,市场交易低迷,经纪人转行的主要因素。

此外,我们还注意到,更让人心酸的事情已经出现了,那就是“有人开始弃房断供了”。仅阿里法拍网这一个渠道,我们就发现,过去半年全国法拍房数量激增了近40万套,按照40%的比例计算,这些法拍房中有近16万套是还不上贷款的“断供房”。其中上海杭州深圳等大城市的法拍房数量明显增多,而且很多还是昂贵的豪宅类项目。

毫无疑问,这就是个体现金流断裂之后弃房断供的典型现象,这种现象与个体的经济状况有关,并不能因此断定行业的萎靡及断供潮要来了并不理性。

图片来源:常德鼎城吾悦广场

同时,随着全国土地供应量的持续降低,城市人口的不断聚集,房价的大幅下降或不太可能,更由此断定房价将持续下跌也并不十分理性!

事实上,2021年的楼市走向已经逐步地明朗,对于想要购房的人群可以观看市场的变化再做决定,而二手房这方面相对捡漏的机会就比较大了,刚刚也提到从卖家市场已经变成了买家市场,只要业主愿意卖,就可以拿出屠龙刀进行的砍价,何乐不为?

常德城投·尚德郡

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