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“二次房改”来了?楼市发展出现转折

2021-11-28 09:00:00    常德市房地产信息网     房产快讯    

在去年底的经济会议中,提到了八项重点任务,其中一条就是“着重解决好大城市住房突出问题”。其实从1998年房改开始,我国房地产市场已经发生了里程碑式的变化。

例如根据团队研究可知,目前我国住房市值高达300万亿元,超出了美国、英法德和日本总和;此外,按照不久前住建部部长王蒙徽的介绍,我国城镇居民人均住房面积39.8平,城镇化率达到了63.89%。毫不夸张地说,在这么短的时间内取得这样的成绩,并不是一件简单的事情,值得我们骄傲。

图片来源:新城佳苑

可能很多年轻人不知道,父母辈都知道,从1978年开始,我国住房制度经历了多次改革试点工作,但是最具代表性的要数1998年全面停止“福利分房”制度,而这就是咱们常说的“第一次房改”,而在实际推进过程中,有两点值得关注:第一就是将福利住房的产权由单位转移给职工家庭,而这势必会有助于放大房改的作用。

第二就是实行住房商品化和货币化,不仅允许私人建造房屋,同时还鼓励房地产企业参与开发。经过事实验证,“第一次房改”的效果是很明显的,据统计,截止到2020年起,全国商品房销售金额达17.4万亿,销售面积超17亿平,不仅解决了大多数人的住房问题,还间接推动了我国经济的发展。

然而,从另一个方面来说,虽然从第一次房改开始,我国房地产市场得到快速发展,但是住房利益分化问题也逐渐凸显。换而言之,“高度市场化”成就了房地产的神话,但同时也带来了一些问题:

图片来源:新城佳苑

1、从第一次房改开始,随着越来越多的资金涌进房地产市场,房价因此一路飙升,对于无房人来说,买房周期不断延长。根据相关机构的统计显示,目前全国百城房价收入比达12.9,虽然同比上一年同期降幅2.6%,但是如果细分到城市的话,很多城市的房价收入比仍然偏高。就以南京为例,现阶段房价收入比为17.6,这也就是说在没有开销的情况下,至少需要17.6年才能买一套房子。

2、从第一次房改开始,随着房价逐步上涨,越来越多的人选择投资房产,同时也造成了房屋空置率偏高等问题。之前笔者就曾做过计算,按照机构统计的房屋空置率22%计算,那么全国空置住房可能不少于1亿套;对此,经济学者任泽平就曾说过,我国出现住房过剩的原因,主要有两点:其一就是房价上涨速度过快;其二是现行住房税收体系呈现“交易重、持有轻”的状态,所以实际上,同时持有多套房产的成本并不高。

图片来源:新城佳苑

通过以上分析,我们能够看出,经过“第一次房改”的全方位调整之后,不论是我国房地产市场还是居民住房水平都得到了很大的提升,同时也间接推动了经济发展,但不能忽视的是,在高房价的“浪潮”影响下,数以万计国人的买房压力也在逐渐提高,那么我们又该怎么做呢?

对此,社科院城市发展与环境研究所研究员王业强认为,应当对现行住房制度进行改革,从目前来看,供给、保障、市场三路推进将是住房制度改革的路径。

实际上,近些年不乏专家提出“二次房改”概念,其中就包括北大教授徐远,他提出了“加大建造安居房”的建议。例如每年新建1000万套安居房,每套房面积为70平,套均投资金额约为150万,算下来每年直接投资金额达到了15万亿,直接解决了经济增长难题。

图片来源:新城佳苑

清华大学博士后任泽平则认为,除了要转变住房供应结构之外,应当稳步推动房产税试点,从现实情况来看,虽然房产税无法解决全部问题,但是我们不得不承认的是,出台房产税有助于调节税收和房价,还能起到遏制投资投机行为。无独有偶,社科院研究员王业强则提出了更为实质性的方案,主要包括三点:

第一是以“高端有市场、中端有支持、低端有保障”为目标,根据市场规律来进一步完善商品房、公共住房、租赁住房等相关住房制度,从而实现房地产市场的健康稳定发展。

第二是深化土地使用制度改革,例如完善“招、拍、挂”制度,对现有的土地采用招标方式,同时提高商业性用地的有偿使用标准等。

第三是加强对房地产金融的监管,除了建立相关制度之外,应当推进全国公积金的联网,同时也要加快不动产登记和住房信息联网。

图片来源:新城佳苑

其实,对于现阶段楼市,我们已经明显能感受出变化,虽然部分城市和楼盘价格仍然在上涨,但是相比前几年的涨幅明显减缓许多,更为关键的是受到资金压力,房企为了实现持续性发展,往往就会选择降价卖房,这点可能率先在中小城市实行。

与此同时,对于新市民和青年人的住房问题,从今年和2022年要着重解决,而这也是确定的任务之一,例如加快建造保障性住房等。从中可以看出,楼市发展已经出现转折,除了商品房之外,保障性住房、公共住房和安居房等住房产品占比会逐步提高,这点值得无房人注意。


新城佳苑

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