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央行“降息”了,房产中介:2022年房子或超人预料?

2022-01-02 10:00:00    常德市房地产信息网     房产快讯    

说时迟那时快,在央行宣布12月中旬全面降准0.5个百分点之后,在12月20日发布的新一轮LPR利率中,人们赫然发现,LPR下滑了:

1年期为3.80%(此前为3.85%)

5年期为4.65%(此前为4.65%)

这意味着,正式降息了!本次降息为5个基点,并且采用的是差异化降息法,只降低1年期的LPR利息,并没有降低5年期的LPR利息。

图片来源:吾悦和府

房产中介:2022年房子或超人预料?

看到这里,房地产中介们开始欢呼了,整个上午手机里都是中介们霸屏的状态,LPR作为房贷利率的参考,中介们纷纷认为,此次降息,将对房市产生巨大的震动作用,进而带动整个房贷利率的下滑,房产热或再度袭来。

从字面意思上来说,这些房产中介们的话确实有一定的道理,LPR无论是1年期还是5年期,都是作为市场贷款利率的参考依据,只要LPR出现了变化,那么整个市场的贷款利率都将带来影响。而且,更为重要的是,LPR是市场化利率的风向标,无论多大的变化,都会影响市场信心。

那么,这一次的降息,有可能导致2022年楼市会“重燃”吗?

指闻君给出的答案是否定的,主要有3个方面的因素决定:

1、楼市“3+2”红线标准依然牢牢地把控着房地产的资金源。

不少人盲目地用短期的数据来分析长期的走势,这是不合时宜的。2021年下半年以来,尤其是10月份之后,房市的“宽松化”举措接踵而至,例如超过21个城市出台了“限制降价”的行动,还有至少7个城市出台了类似“救市”的政策,住建部高层在多次会议中重申,要重新确定房地产金融贷款和房产价格涨跌之间的平衡关系,与此同时提出了“住房消费的合理需求支持”。

图片来源:吾悦和府

不难发现,最近2个月,房市的指导策略确实有一定的积极因素,再加上本次LPR下调,是否真的意味着楼市的资金源开始增加了?笔者认为不一定。房产学者任泽平曾说到,房地产发展长期看人口、中期看土地、短期看金融。悬在房企们头上的“一把利剑”始终没有动摇,那就是“3+2”上限。2020年8月份提出“三红线”,2021年再次加码“双上限”。

在楼市的“3+2”上限策略限制下,资金流始终是被限制的,所以即便是银行的水闸放开了,但是高层把控依然存在,不可能出现房地产大水漫灌的情况。

2、房产过剩,已经成为了实际情况,即便是降息,也不会有多少提振。

根据马克思在《资本论》中对商品价格的定义,从一般商品学而言,商品的价格由价值量和供求关系决定,价值量的基础是生产商品需要消耗的社会无差别劳动量,生产商品的工艺难度越大、制作的手续越复杂、需要的时间越长,那么其价值量就相对越高,反之则越低,所以我们看到一根针的价格永远比不过汽车的价格。

图片来源:吾悦和府

除了价值量之外,供求关系同样决定着商品的价格高低,供大于求状态下价格涨不动,供小于求的状态下价格跌不了。

在我国的商品房买卖市场,房产价格的高低主要受到人口因素的变化制约,在过去的20年里,人口红利很大,尤其是15岁至64岁的青年人快速增长,比重增加达22%,主体支撑人群数量高达9亿人,在如此强大的市场支撑下,购房力量也相当旺盛。

与人口的高速增加正相关的是城市化的高速推进,40年前城市化只有19%左右,现在已经增加到了60%,每年都有3000万-5000万农村人进入城市,他们入城便是购房。所以,房地产呈现出阶段性供小于求,价格也从2000元一路增长至万元以上。

然而,有机构有研究发现,我国的所有房子加起来,足够40亿人居住了,王石更是说到,房产过剩已经是现实。任泽平指出,户均房产保有量达到了1.1套以上。房产过剩了的情况下,将来谁还去买房呢?

图片来源:吾悦和府

3、调控之下,房市平稳如初,房地产税快速推进,更加起到“平抑”作用。

国家智囊、原住建部副部长仇保兴指出,要敢于承认房地产存在泡沫的实际问题,而且仇保兴给出了建议,应该开始一系列税费的方式,实现房地产的软着陆,在仇保兴的建议中,房地产税、空置税、物业税、流转税等都可以有序推进。

2021年开始,房地产正式被“授权”试点,虽然目前并未确认哪些城市会成为房地产税的试点首批城市,然而专家们早就透露了信号,对于那些房产过热、价格虚高、出台了二手房指导价的城市,或具有较大的概率成为目标城市。

图片来源:吾悦和府

房地产税是财产保有税,即便是房子不出售、不交易,那么也需要按照房产的价值缴纳相应的税费,所以对于炒房客、囤房族而言,这无形之中增加了房产的闲置和持有成本,倒逼他们把更多的闲置房产扔向二手房市场。

常德吾悦和府

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