“二次房改”要来了？楼市又会有哪些变化呢？

1998年之前我国实行的都是“福利分房”制度。这是建国初期，计划经济时代特有的一种房屋分配形式：由企事业单位集资盖房，然后按照级别、工龄、有无住房等条件进行分房。分房时代，房子等同于是一种福利待遇，所以住房成本极低，远远低于建房和维修成本，有的单位甚至完全免费。但也正因为此，我国的房屋供给严重不足，人均居住面积也非常低——在上海1994年人均居住面积不足10平米。

图片来源：城投·十里外滩

为了更好地解决国人的住房问题，提高人均居住面积，1998年7月，国务院颁发重要通知，宣布“全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化”，并提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。因此，98年房改也称为“一次房改”。

“一次房改”后，房地产的市场属性被彻底激活，楼市迎来繁荣，尤其是商品住房市场迎来突飞猛进的发展。国家统计局数据显示，1998年-2020年，二十多年时间，我国城镇地区的人均居住面积从6.3平方米，增长到39.8平方米左右。甚至超过了很多发达国家的人均住房水平。另根据央行的报告，2020年我国城镇居民家庭的住房拥有率高达96.0%，户均拥有住房1.5套，户均资产超过300万，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%。

此外，“一次房改”在满足了居民的住房需求的同时，还推动我国城镇化建设。98年之后，商品房大量涌现，各地拆迁高潮迭起，农民进城买房定居热潮四起。七普数据显示，1998年-2020年，我国城镇化率由30.4%提升到了63.89%，城市常住人口由1.72亿人，增加至9亿人。

专家直言，如果没有“一次房改”，这一切都是不可能实现的。确实，在98年房改之后，随着房地产行业经过20多年的快速发展，当前阶段我国总体上已经不缺房了，非但如此，全国不少城市甚至已经出现了房屋严重过剩的情况。市场化的房地产是名副其实的国家经济发展支柱产业，更是主导产业、先导产业。

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但不得不承认的是，在“一次房改”取消福利分房从此实行货币化购房后的一二十年里，房地产行业的“四大”突出问题也开始逐渐显现了：首先，房价不断上涨，房价收入比偏高，普罗大众买房难度越来越大。资料显示，过去二十年，全国房价下跌的年份只有3年，且都是稳中微跌，其余17年房价均保持较高幅度上涨。总体而言，20年房价上涨了5.3倍多。诸葛找房调查研究结果显示，2020年平均房价收入比高达13.2。值得一提的是，这份报告是按照人均住房面积23平计算，如果按照央行公布的39.8平计算，则房价收入比数据可能要达到22。这意味着买房需要不吃不喝22年才能实现；

其次，楼市投资炒作非常严重。西南财大研究报告显示，2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。值得一提的是，2008年投资性购房占比仅为19.6%。换言之，过去十年间，新购房中首套房占比持续下降，而第二套或第三套及以上房占比持续上升，即楼市的投资炒作氛围越来越浓厚了；

再者，惊人的住房空置率：2020年底，全国空置住房或超过1.2亿套。其中商品房空置数量接近8500万套，小产权房、经济适用房、保障房等空置数量在3500万套左右。此外，西南财大在2018年发布的报告显示，2017年底全国城镇地区住房空置率接近22%，其中商品房空置率高达26.6%。二三线城市空置情况更严峻，其中蕴藏的风险也更大；

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第四，全国90%以上的城市都患上了“房地产依赖症”。自2004年9月以来，一些城市的违法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。这个触目惊心的数字后面，是一波又一波的“地产招商”热潮，是一些城市严重的“房地产依赖症”。此外，易居研究院2020年5月份发布的百城房地产综合依赖度排名显示，全国50%以上的城市对土地财政的依赖度都超过了60%，东北、西北等经济相对落后城市，对房地产的依赖更大。

此外，现实中房地产市场的住房分配不均衡现象更严重，潘石屹曾透露，在北京有人坐拥100套房产，只住一套。前不久，有媒体报道，一大妈在上海坐拥90套房和106个车位，此事公布后，很多人的反应是非常正常，有些人甚至也揭露了身边类似这样的“房姐”、“房哥”、“房叔”。

站在普通老百姓的角度来看，当前房地产存在的问题是：房价上涨过快，房屋总价太高，普通刚需购房者已经不可能通过工资收入买房。在这种情况下，未来要如何有效彻底地解决年轻人的购房问题呢？

有专家提出，未来应该以城镇发展为重点，缩小城乡差距，特别是增加城镇就业岗位和工资。也有专家建议，在全国大规模实行“租购同权”，买不起商品房就着力打造租赁市场，租和买享受到的权益相同时，大家就不会挤破头去买房了。重点需要说明的是，针对当前楼市所处的环境以及所面临的处境，提出了“二次房改”的概念，且二人各自制定了一套房改“新方案”。

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要以“二次房改”的气魄，新一轮住房改革。在徐远看来，“二次房改”将达到两个目的：其一是重点解决中低收入者的住房难题；其二是将推动经济新一轮增长。

提出的“二次房改”的具体新方案是：大规模建设安居房，让流动人口在城市里安居乐业，农民工市民化。每年兴建1000万套安居房，套均面积50平方米，套均投资100万元，每年直接投资10万亿元，一举解决当前的两大问题。初步匡算，每平方米要投资2万元，其中土地费用1.6万元，工程费用0.4万元。这是因为主要选址在大都市、都市圈和核心城市，所以土地费用较高。

按照估算，未来10年总共需建设1亿套安居房，可直接解决2亿进城农民工的住房问题，间接为城市新增2亿新市民，总共会为城市产生约4亿新市民。一举打破城乡二元结构，解决过去40年未能解决的历史问题。

有人可能会问，如何做到精准保障中低收入者的利益呢？在新方案中有提及，主要是三方面：第一、在购房资格方面，要严格约束：必须是面向无房人口，以就业地缴纳社保为唯一标准，不歧视无户籍、无学位人口；第二、给予购房降首付便利以及贷款政策支持：首付不低于20%，贷款利率可以适当优惠；第三、户型设计：针对中低收入新市民群体，以40~60 平方米的小户型为主，和商品房相互补充，形成完整的住房市场。

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按照方案，有两类人将直接从中受益：城市中低收入家庭和刚从农村进入城市的外来人口。第一类人因为种种原因错过了购房时机，眼睁睁看着房价涨到买不起的地步，但“二次房改”后，这类人可通过安居房替补实现有房梦；第二类人刚进入城市，不可能拥有太高的经济收入，安居房低首付、贷款优惠政策，恰恰可以帮助他们实现大城市的住房梦。

此外，在笔者看来，二次房改新方案还有一个显著的功效，那就是从根本上改变房屋供求不平衡的局面，抑制购房恐慌，这显然会非常有助于遏制投机炒作。

相较于“粗放式”改革方案，新方案则更细腻：第一点和徐远大体类似，都是不断加快住房转型，大力建设安居房、廉租房、保障房、共有产权房等，丰富住房类型，尽量满足中低收入者的需求；第二点也类似，就是加大货币金融政策支持，但更倾向于建议加大对购房者的共有产权房信贷政策支持；第三点，对多套房者征税，房产税、空置税、房东税可以并用，在这里税收不仅起到调节收入的作用，还有助于缓解地方对土地的过度依赖，成为地方财政收入来源的新的增长点；第四点，优化土地供应，以人口来制定用地指标，且城市间的用地指标可以互相对调。通俗来说就是建立土地流动市场。

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“二次房改”新方案更具体更详细也更对症下药。一次房改是解决住房稀缺问题，二次房改则是聚焦中低收入群体，帮助他们解决住房难题，从这个层面来看，二次房改更强调住房的民生保障属性。

方案一旦实施，将有三类人或难眠：开发商、炒房客以及拥有多套住房的业主。开发商受影响的原因是，保障性住房供给大规模增加，商品房的需求量就会减少，开发商之间的竞争会加剧，利润也会被压缩；炒房客和多套房者难眠的原因有二：一是未来随着刚需的住房问题逐步解决，随着税收政策出台落地，这两类人手中的房产持有成本会大幅增加，变现也会更难，且未来出租获取收益的效益也会降低。所以从这一角度分析，未来炒房客、开发商以及拥有多套住宅的业主或许将会面临亏本的难题，“难眠”是自然的。

“二次房改”真要来了吗？答案是肯定的。有两个证据支撑：其一、早在2016年，国家重要会议就提出要明确住房制度改革的方向，以满足新市民的住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向。直到今天，“二次房改”的具体方案，还在进程当中。而“租购并举”实际上在广州、山东等地已经进行前期的试点了；其二、今年8月31日，在国新办新闻发布会上，住建部明确表示将加快建立以公租房、保障性租赁房和共有产权房为主体的住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。这可以说是“二次房改”的前奏。