买房零首付、巨无霸房企违约、降准齐出现，释放什么信号？

“房子真的不好卖了，开发商现在压力很大，有的已经躺平，有的正想方设法刺激客户的买房欲望，重启市场信心。”

回顾今年的楼市，用八个字形容最为贴切：前高后低，跌宕起伏。一、二季度受信贷偏松和购房需求集中释放影响，市场火热，部分城市二手房涨幅甚至超过了15%。深圳、杭州、成都、南京等热门城市的热门楼盘，一度出现了“万人摇号抢房”的火爆场景。进入下半年后，调控政策迅速收紧，在贷款集中度、三道红线、二手房指导价、限购限售升级等措施的轮番“轰炸”下，市场陡然转凉——7、8月份还是局部地区降温，但到了9、10月份，市场彻底“入冬”，70个典型城市新、二手房价格几乎“全线下跌”：9月份，二手房下跌的城市有53个，10月份升至64个。

另据全国房价行情网数据，9月份受监测的358个城市中，二手房下跌的城市有195个，10月份扩大至305个，占比高达85%。

图片来源:吾悦和府

受融资收紧和购房者观望情绪浓厚影响，今年下半年以来，开发商销售异常艰难。数据显示，传统楼市营销旺季“金九银十”百强房企销售几乎全部下挫：9月份超过90个城市业绩同比下滑，下滑幅度超过30%的有63个；10月份也有82个百强房企销售业绩下滑，下滑幅度超过30%的房企有44个。

值得一提的是，根据人民法院公告网显示，截止到12月5日，全国已有388家开发商宣布破产，平均每天有1.14家破产，据此计算，今年全年开发商破产数量或达到416家。此外，受“三道红线”融资政策收紧影响，今年遭遇债务危机的房企不在少数，其中百强房企中就有12家出现了“到期债务未及时偿还”、“债务展期”情况。

资金链彻底断裂的房企，意味着无路可走，申请破产清算，是没有办法的办法。但是对于更多的还债压力巨大的房企，首先要想的就是如何好好“活下去”——融资收紧，以往惯用的很多融资渠道被彻底封堵，开发商为了还债，剩下的“自救”途径只有降价促销拉动回款。事实上，绝大多数开发商也正是这么做的。21世纪财经报道，7月以来，百强房企中或明或暗降价销售的占比高达85%，其中保利的销售均价降幅超过5000元/平。

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大中城市住房供给本就不平衡，加之人口显著增长，住房需求一直都很旺盛，所以即便开发商有降价促销的打算，通常降幅也不大。但是反观那些“三无”三四线城市，开发商回款的压力巨大，所以降价幅度较为明显，有些急需现金流的房企降价力度甚至达到了30%。这显然违背了国家定下的楼市“三稳”主基调，后来发生的事情大家也都清楚——22个城市出台了“限跌令”，部分城市住建部、房地产协会等机构甚至出面对大幅降价卖房的房企进行了“约谈”，明确禁止房企“降价倾销”，扰乱正常的市场秩序。

此情此景，我们看到，近期买房零首付、巨无霸房企宣布违约、央行宣布将适时降准齐出现了。

首先，销售额大幅下滑，意味着回款不畅，叠加融资艰难，懂行人表示部分房企随时可能“暴雷”。有了前面“限跌令”、“被约谈”的前车之鉴后，开发商根本不敢明目张胆降价卖房，那么到底该怎么做才能激起购房者的欲望呢？答案就是降低首付比例。12月4日，中新经纬报道，为刺激销售，哈尔滨、天津、固安等城市部分开发商推出了“首付分期”，两成首付或一成首付买房成为现实。尤其是哈尔滨，有开发商甚至创新性地搞出了“买房返现”的营销套路，一番操作之后，相当于购房者一分钱都不付就可以贷款买房。

“降首付”、“首付贷”、“0首付”买房，意味着信贷宽松，回想2015年、2016年那轮“牛市”，基本上就是遵循这种逻辑。因此，不少人就开始心生焦虑，莫非楼市又要“触底反弹”了？

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再者，降准要来了。华夏时报报道，12月3日，高层重磅发声再提“适时降准”，用意是“加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，确保经济平稳健康运行”。

何为“降准”？降准指的是降低存款准备金率。存款准备金是各大银行存在银行的一笔保证存款业务等稳健发展的“保障金”，存款准备金的利率越多，意味着银行的资金越充裕。直白点说，降准对于各大银行来说，意味着房贷额度提高了，也可理解为货币流动性偏好，“水多了”。

短期楼市降温的趋势难以改变，房价调整可能还会持续一段时间。此外，三大事件叠加出现，确实释放了三个明显的信号：

其一、楼市重现“低首付”、“零首付”，理论上确实奠定了楼市回暖的基础，但不得不说的是，当前出现这种情况的城市只是少数，不具有普遍性。而且从一些开发商的操作来看，还涉嫌“违规”，也就是说，开发商“降低首付让购房者买房”的这种变相促销的做法大概率会被紧急叫停。此外，开发商“降低首付”，侧面说明了当前的房地产销售趋冷——开发商纯粹是为了刺激客户买房不得已才出此下策；

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其二、巨无霸房企恒大宣布正式违约，随后央妈、央爸、住建部等均表示支持，对信贷市场确实构成利好，尤其是高层提到“适时精准”，更是给市场释放了很大的流动性空间。由于个别大型房企暴雷，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，甚至出现了一致性的收缩行为。叠加部分银行对“涉房融资管理”新规存在误解，所以融资、贷款才会偏紧，这是导致9月份以来市场降温的主要因素。明年这种情况大概率会好转，但不要期望太高，因为央行不久前刚刚发声重申了楼市“三稳”，且此次降准的流向主要是实体经济中的中小企业，与房地产毫不相干。

其三、从各个层面释放的信号来看，明年政策对居住型购房需求会有较大力度支持——尤其是银保监会“重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款”的表态，对于刚需购房者而言是一剂“镇定剂”。但指望信贷能有多大的偏爱和支持，也不现实，因为同时需要顾及“房住不炒”和“三稳”，更重要的是调控政策并未出现整体转向的丝毫迹象。所以，指望信贷宽松去“救楼市”，继而促进市场大幅反弹，基于现状来看，无异于痴人说梦——没这个条件，现实更不允许。

自此，明年楼市的走向就彻底清晰了：大局依然会非常稳定，房价大起大落都不可能发生。而且整个明年上半年，都可能继续延续今年9、10月以来的“降温”趋势，因为政策效力通常具有滞后性，按照历史规律，滞后的时间期限大概是6个月左右。另外，从宏观层面来看，2022年的楼市也不可能全面回暖，尤其是很多政策严厉、基本面薄弱的城市，楼市降温趋势不改。一方面当前时期，我国的住房结构整体已经“供大于求”，房价不具备整体上涨的基础；另一方面购房者对市场的预期已经悲观，短期难以扭转，也没有那个经济实力去扭转。

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正如我们一直所强调的，房地产的历史使命已经完成，过去高速增长阶段，房地产确实对经济产生无可替代的拉动作用，但副作用也十分明显，房价收入比过高、投资炒作成分过高、挤占信贷资源、挤压实体经济等，导致大家几乎掏空积蓄买房后，已经没有多余的钱消费，这跟国家未来走“”高质量发展”路线是相违背的。未来房地产会回归居住属性，回归普通行业，回归实业属性，踏踏实实向制造业学习。这意味着未来的房地产将不再有高额利润。