在人口负增长的情况下，常德楼市的未来发展会怎样？

最近，人口成为了许多人茶余饭后经常讨论的话题。

不知从什么时候开始，从不缺乏人口的中国，也陷入了人口红利不再的困局之中。

2021年末全省常住人口6622万人，男性占比51.22%，女性占比48.78%。相比湖南省第七次全国人口普查数据，我省常住人口减少了约22.49万人。（常德常住人口为527.91万人，与第六次人口普查相比减少435521人，是湖南省人口减少较多的城市之一。）

其中，城镇人口3954万人，城镇化率59.71%，比上年末提高0.95个百分点。全年出生人口47.3万人，出生率7.13‰；死亡人口54.93万人，死亡率8.28‰；人口自然增长率-1.15‰。小编梳理发现，这也是1962年以来湖南人口自然增长率首次为负。

另外，0-15岁（含不满16周岁）人口占常住人口的比重为20.19%，下降0.56个百分点；16-59岁（含不满60周岁）人口比重为60.03%，提高0.65个百分点；60岁及以上人口比重为19.78%，下降0.10个百分点。

造成人口负增长，一方面是因为常德早年计划生育严格，提前进入了人口老龄化。

参考2018年数据，常德市新生婴儿5.25万人，出生率是9‰左右,低于全国的指标12.43‰。全球平均指标在19‰左右，美国与中国持平。

（全球2017年生育率示意图）

常德的计生工作做的很好。这句评语，10年之前是褒扬和激赏；10年之后，肯定是揶揄和危机。

长期看人口，不但是房地产，经济更是如此。

这两年，各大城市疯狂抢人，出发点不外如此：短期拉动房地产，长期是经济的基本面的考虑。

作为当年的先进之地，未富先老的危险显然离常德更近。

许多人将人口负增长归结为房价，西南财经大学曾有一篇《高房价影响生育意愿吗?——基于房价与育龄女性生育意愿的经验分析》的论文指出，商品房均价每上涨1%，生育孩子意愿数下降约0.2个。

并且，房价上涨的同时，也可能会导致其它生活成本的增加，毕竟，逃的过买房，也逃不过房租上涨，而只要房租一涨，就会连带平时楼下小店买的煎饼果子一起涨价。

那么问题来了，常德人口负增长后，房价可能会下跌吗？

很显然，答案充满了变数的。

因为房价高低并不能左右人口的流动，鹤岗房价全国最低，却依然逃不过人口持续流出的命运，甚至，那些房价非常低廉的城市，大多都存在着严重的人口流失。

鹤岗

近日，湖南省统计局发布了1-2月房地产市场运行情况。数据显示，今年前2个月, 房地产开发投资略微增长了2.3%；住宅销售下降约16%。

投资增长2.3%

1-2月，湖南房地产开发投资469.60亿元，同比增长2.3%。其中，住宅投资353.76亿元，增长1.0%,占房地产开发投资的比重为75.3%。

分地区看，6个市州实现房地产开发投资正增长。增幅居前三的市州为长沙、永州、邵阳，分别增长15.0%、9.1%、7.0%；增幅靠后的三个市州为郴州、常德、张家界，分别下降30.9%、15.3%、12.5%。

1-2月，全省房地产开发企业房屋施工面积33348.22万平方米，增长1.0%。其中，住宅施工面积24847.34万平方米，增长2.1%。房屋新开工面积651.33万平方米，下降20.3%。其中，住宅新开工面积503.73万平方米，下降25.1%。房屋竣工面积809.81万平方米，下降12.8%。其中，住宅竣工面积631.56万平方米，下降9.9%。

销售下降16%

1-2月，全省商品房销售面积723.62万平方米，同比下降13.5%。其中，住宅销售面积下降16.5%，办公楼销售面积增长109.0%，商业营业用房销售面积下降0.9%。商品房销售额465.68亿元，下降14.2%。其中，住宅销售额下降16.6%，办公楼销售额增长74.7%，商业营业用房销售额下降9.7%。

分地区看，仅娄底、郴州2个市州全部实现商品房销售面积正增长，分别增长9.9%、3.5%。增幅靠后的三个市州为常德、岳阳、湘潭，分别下降37.6%、22.1%、19.4%。

常德楼市的未来

政策的对错我们今天无法置评，太近了，看不清楚。

但当年挖下的坑，今天要来填，是事实。

近有东北的鹤岗，远有美国的铁锈地带：人口老龄化和人口净流出带来的都是经济基本面的萧索。

逆流之中，不进则退。昨天，创新百强区（2022）发布！武陵区榜上有名，是除开省会长沙唯一上榜的区，这无疑是对常德经济发展的肯定。

最新的统计数据：2021年，常德居民收入稳步增长。全体居民人均可支配收入达到28733元，增长9.4%。同时，常德全市的物价水平保持稳定。全年居民消费价格（CPI）比上年上涨0.2%，涨幅较上年收窄2个百分点，低于全省平均水平0.3个百分点。 

从市统计局获悉，2021年我市消费市场快速增长，全年全市社会消费品零售总额1633.8亿元，增长14.4%，增速创近十年新高。

常德百姓肯花钱，自然是因为兜里有钱。

2021年，全年地区生产总值增长7.7%，增速与全省平均水平持平，两年平均增长5.8%，高于全省平均水平0.1个百分点。

经济的发展，营商环境的优化，产业的升级，高铁的开通，这些无疑是常德楼市的底气。

但人口负增长面临的问题，还是年轻人的安全感不足，对未来的信心不足。

常德需要从经济上给予年轻人安全感，通过丰富产业结构，挖掘更多产业亮点，增加工作岗位来提升年轻人的平均收入——充分释放常德的经济实力，对抗省会城市的虹吸，人稳了，房价才会有长远的支撑。

《蛙》里面说，富人和穷人都可以无视计划生育政策，只有中间那群人恭恭敬敬地遵守着，很是讽刺，也是现实。

而现在富人和穷人同样最响应二胎、三胎政策，只有中间的那群人犹犹豫豫始终放不开，同样的讽刺，一样的现实。