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未来一个月楼市或将下猛药,常德楼市会如何?

2022-04-14 09:08:44    常德市房地产信息网     房产政策    浏览:6626        

根统计数据显示,2022年以来,全国已有近70个城市“松绑”了楼市调控政策。福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等城市已接连发布楼市新政。近日,强二线城市的“课代表”苏州和南京也相继松绑楼市。

显然,不少城市,已经打开了“救市工具包”,只是救市的力度有大有小。主要包含降低首付比例、调整限购限售、提高公积金额度、给予购房补贴、放松落户限制等内容。

正如部分业内人士所说的,当下不少城市的楼市形势已非常严峻,迫切需要政策调控来刺激楼市。

为什么这些城市急了?接下来楼市还会有哪些新动作?常德接下来是否也会有跟进动作?

昨天(4月12日),在2022观点年度论坛上,奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强先生发表了《明日之后》的演讲,我们来听听他的观点。

一、3成多房企正在爆雷

据各类统计,目前行业正在爆雷接近30家。也就是说,正在暴雷的房企,接近整个行业销售的2成左右。而且,还有一些房企接近在爆跟不爆之间,如果把这些“边际性”的算上,事实上真正行业爆雷的企业应该有36—37家,应该占到整个行业的3成多。

3成多房企暴雷,这是什么样的概念呢?再来看销售数据,国企类的销售额能够占到四成左右,民企销售额占到六成左右。也就是说,民企正式爆雷已经接近一半。

二、大部分城市放开限购限贷政策

可预见的是,在未来一个月左右应该会有除1线、极少数1.5线城市以外,大部分城市都会放开限购、限贷政策。现在像福州、哈尔滨、郑州、兰州这些都已经出了类似的政策,这两年苏州跟南京都有局部放开,苏州跟南京是比较有代表性的,因为这两个是1.5—2线里面比较重要的城市,所以后续可以期待2线城市,甚至1.5线城市在限购方面会放开。

政府在土地方面也会有一些更有利的政策,比如说限价,土地垮支付方式。降低降准,在按揭开发贷发力补充流动性。甚至未来一个月,我们觉得预售资金的监管应该包括局部性的放开一些,因为这个东西属于不放开严格性很少有地产公司能够存活下来。长期来看,像金融稳定基金也在进行当中,而且这两天得到的信息,政府在退税方面也在加强,最近有不少房企应该都有收到政府的一些退税。

比如说那个项目之前是亏损了,可是他提前交了很多土征税或者其他税收进去,以前是拿不到,现在都有一定程度的返还,所以估计在未来一个月会出现非常猛烈的救市政策。

三、未来国企或成为市场主导

这对于房企来说,尤其是民企是非常困难的一个情况,我们为什么比较悲观的,也就是陆续会有一些民企爆雷,因为实在是未必能撑到那个时候。去年下半年跟今年是海啸式的供给侧改革,大量的民企会退出市场或者被淘汰出去,这可能也是政府想去杠杆、去泡沫的手段,这也没有办法。另外国企跟城投会成为整个市场的主导,明年之后大概国企跟城投会成为整个市场销售的主导力量。以前民企占2/3,可能以后国企会成为2/3。

其实民企也没有必要非常悲观。因为房地产本身就是一个周期性行业,有时候各领风骚三十年,前二十年可能是民企大行其道,这几年可能是国企或者城投,但是过几年以后整个行业找到新的平衡以后,民企生命力又会焕发出来。所以我个人觉得没有那么悲观,只不过在这一段时间,中短期会有大量的民企被淘汰,而存活在之后事实上又会焕发出新的生命力。

虽然松绑楼市是今年的大势所趋,但对于常德而言,却又不同。目前,救市的调控政策基本还是出现在2线和1.5线城市,而像常德楼市其实还没有到救的地步。

常德楼市近期来看,今年“金三”的常德楼市成交量相较于2月有所上涨,但不算高,且存量套数在不断增加。

据报道,常德市政府及各地方领导也在为解决房地产各类问题召开了相关座谈会。

4月12日上午,常德市柳叶湖度假区召开房产开发和建筑企业代表座谈会。此次会议将进一步理清柳叶湖度假区房地产发展思路,正视问题。对房产企业既要监管到位,也要服务到位,形成良好有序的市场秩序。尤其是区直部门要充分发挥服务协调作用,聚焦企业发展痛点,主动作为,把暖心助企的活动落实在行动上。要进一步精准施策,同心前行。柳叶湖要跨越发展,需要企业共同发力,同心同向,将柳叶湖建设得更美好。

4月6日,常德市住建局召开房地产开发企业纾困解难座谈会,会议旨在为解决房地产企业发展过程中的困难、瓶颈问题。会议下发了《关于进一步促进我市江北城区房地产市场平稳健康发展的实施意见》(征求意见稿)。在意见稿的基础上,参会代表纷纷结合常德房地产市场发展现状,就建设用地指标及建筑规划、市政配套、商品房价格管控、税费及贷款政策、项目验收等方面提出建议。

3月29日,常德市委副书记、市长周振宇主持召开全市房地产和建筑企业座谈会。他强调,要坚持“稳地价、稳房价、稳预期”要求不动摇,加大政策支持力度,坚定市场发展信心,稳住房地产和建筑业的基本面、基本盘,促进房地产和建筑业良性循环和健康发展。

随着长株潭都市圈的尘埃落定,辐射常德的作用越趋明显,经济在不断发展增高,城镇化的驱动下,常德的住宅需求已经逐渐从之前的刚性住房需求转变成为理性需求,以及放款条件有所放宽的情况下,或许将会催生房地产行业的下一个黄金风口期。

然而,即便有新的调控政策,松绑力度也不会很大。

但是对于购房者而言,常德以后的整个市场的买房环境会更好,购房风险也将大大降低。

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