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从“排队买房”到“排队卖房”,为什么出现大逆转?

2022-06-19 10:00:00    常德市房地产信息网     热点话题    

时至今日,关于房子的话题热度依旧未减,业内流传着一句话:房子,早买早受益,潜意识便是,房子的金融价值长期存在,只要国家金融体系健全、稳定,房价就不会出现大幅下滑的现象,事实也表明,截止到目前为止,房子没有让金融界失望,20年前全国的房子均价在2000元/平方米左右,20年后的今天均价突破上万元,部分一线城市均价超过7万元/平方米,然而楼市的波动也并非没有,楼市也上演着反弹再反弹的迹象。

有数据显示,截止到2021年7月末,全国60个城市二手住宅库存量达到296.8万套,其中重庆、天津、沈阳三座城市二手房库存量分别达到15.4万套、15万套、14.6万套,而且20个城市的二手房住宅去化周期超过一年,不少城市如深圳、东莞等去化周期有所拉长,深圳和东莞去化周期环比增长分别达到22.3%和18.6%,不难看出,重庆、天津、沈阳三座城市的住房体系在全国算是比较健全的,尤其是保障性住房供应充足,以至于房价涨幅并不明显,但恰恰因为这个因素,导致这三个城市的房子投资者回报率难以提高,为了止损纷纷选择挂牌出售,同时,沿海发达城市,因房价较高,二手房的成交周期逐渐拉长,两个现象都表明,房子没有过去那般畅销了,无论是购买需要还是购买力,都在无形之中成为卖房的挑战。事实上,楼市的变化十分明显,从“排队买房”到“排队卖房”,证明楼市并非不可逆转。

图片来源:碧桂园·翘楚棠项目沙盘图

为什么过去会出现“排队买房”?

房子也是商品的一种,通常情况下受人口、经济、政策三大因素影响较大。

首先是人口方面,我国有着14亿大基数的人口数量,按照平均3人/套房计算,至少需要4.33亿套住房才能满足人们的居住需求,然而从2000年到2020年的20年里,全国住宅商品房销售面积总共是164亿平米左右,按照90平方米/套计算,仅销售了1.8亿套,并且这20年的销量主要由2010年—2020年这十年贡献的,也就是说,从供需关系来看,商品房的供给在过去10—20年里其实是供不应求的,物以稀为贵,供不应求也导致房价快速上涨、买房需要排队等情形发生。

其次是经济方面,说到经济方面,不得不联想到“通胀”二字,在国际上,没有一个国家希望通胀过快,一旦通胀过快,意味着本国货币购买力下降,进口商品的购买力下滑,但对本国自身而言,都希望通过通胀来刺激经济增长,具体什么意思呢?举个例子,cpi和M2增速都是可以作为衡量经济的指标,但真实的通胀率是多少,目前没有一个统一的计算方式,即便是计算方式统一,数据上也能导致最终结果的偏差,值得注意的是,我国公布的每年通胀率在1.3%左右,然而M2增速每年保持在8%左右,具体哪个数据更符合通胀数据,银行的存款利息最能直观反映,三年期的银行存款利率每年可以达到3.3%,高于通胀率,银行给出这么高的存款利率依旧能获利,侧面说明通胀率并不止1.3%这么低,所以说,M2增速其实是楼市房价最直观的体现。

最后是购房政策方面,包括买卖政策和金融政策,买卖政策是从过去的不限购到限购,也就是有钱的情况下,买房就是稳赚不赔的投资,大家都愿意把钱转化成固定资产,甚至部分投资者还巧妙地运用金融工具贷款买房,将房产的增值用于偿还贷款利息,剩余部分就是自己获利,在央行的一次调研数据中显示,全国城镇家庭平均1.5套房,相当于6000万套房属于投资性住房。金融政策方面,无论是开发商还是个人贷款渠道都更多,银行对房子的估值较大,甚至有时对开发商操作的零首付也睁一只眼闭一只眼,这其实是银行对人们信誉的一种放水,最终也导致人们纷纷选择购房,即使贷款时间长达30年、利息超过本金也义无反顾。

图片来源:碧桂园·翘楚棠项目沙盘图

为什么又会发生“排队卖掉房子”呢?

据数据显示,从2017年—2021年,法拍房数量从9000套到现在153万套,这些都是被制执行的房产,链家二手房挂牌数据显示,截止到2020年底,全国有6个城市二手房挂牌量超过10万套,挂牌量排名前十的城市总挂牌量达到120万套,无论是法拍房还是二手房挂牌量都还有增加的趋势,除此之外,一些龙头房企为了实现资金回笼,纷纷打响“价格战”,从追求暴利到以价换量,从疫情开始便持续到现在,为何会出现“排队卖房”情形?不妨看看内行怎么说的。

经济学者马光远在一篇《马光远:中国经济半年报发布,宏观政策何去何从?》提到,经济下行压力依旧很大,主要体现在三个指标上:一是消费疲软,二是投资下滑,三是出口放缓,针对这三个指标,马光远认为,通胀压力目前仍是挑战,房价处于高位的情况下,货币政策对楼市大放水的情形不会发生,换句话说,能刺激楼市的政策基本没有了,比如货币化棚改政策、无上限的房地产和个人贷款政策、房企负债扩张政策等都或将不复存在,那么在这样的情况下,二手房的增值空间将十分有限,房子增值效果不理想,待到房产税出台,还或将面临更多的持有压力,此时出售二手房至少还能有点赚头,这也是排队卖房的一大因素。

与此同时,一些楼市相关数据也表明投资性房产不宜长期持有,截止到2020年底,全国100城商品房库存面积达到5亿平方米,按照2020年每月平均1.4亿平方米销售数据计算,至少需要3个月才能完全消化,而对于每年新增15亿—20亿平方米商品房体量,长期库存维持在5亿平方米左右或将维持很长一段时间,部分城市(尤其是地级市)库存量消化周期更长,在房价依旧保持着上涨趋势下,房子供应充足,意味着作为商品的房子短期内很难出现“稀缺”情形,那么投资性房产涌入市场也就见惯不怪了。

图片来源:碧桂园·翘楚棠项目沙盘图

总结

我国楼市的发展其实是一个“从无到有,再到充足”的过程,大力推动商品房建设时期,各项政策都有利于楼市发展,这个时期属于“卖方市场”,这也导致市场上出现不少违规行为,比如开发商捂盘惜售、金融机构大量放水导致贷款违规流入房地产等等,不过随着商品房建设进入成熟阶段,依靠投资房产获利的时代已经过去,卖方市场逐渐转变成买方市场,近10万家房企之间的内部竞争,加上二手房涌入市场,买房的选择更广,就好比十年前网购还未兴起一般,没有网购时,不得不去实体店购买日常用品,但随着网购平台的到来,垄断被瞬间打破,进而还影响到实体类连带产业,楼市亦是如此,竞争很小的时候,商品房的价格基本由开发商掌控,随着竞争逐渐增大,市场经济效果开始明显,卖房便不再如过去一般容易了。

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