焦点丨2022上半年超半数上市房企市值下跌 国企央企表现稳健 中交地产涨幅最高

在持续下跌之后，今年上半年上市房企市值百强的入围门槛已经降至72亿元。

中房报记者 付珊珊丨上海报道

6月以来，房地产市场企稳回暖的消息不断，地产股也因此迎来几次普遍上涨。不过，整体来看，今年上半年市值百强房企的表现基本延续了2021年的态势，市值总体态势依然下跌。

根据中国房地产报记者的统计，二季度以来，上市房企市值百强中有40家企业实现市值上涨，另60家企业市值下跌；从上半年数据来看，48家企业市值上涨，52家企业市值下跌，下跌数量依然过半。

在持续下跌之后，今年上半年末上市房企市值百强的入围门槛已经降至72亿元。

上半年市值涨幅最高的企业依然是中交地产，半年间涨幅高达150.55%，滨江集团和信达地产紧随其后，半年间市值涨幅均超过80%；相反，上半年市值下跌幅度最大的是龙光集团，跌幅61.77%，而融创中国市值下跌幅度也超过50%，成为百强跌幅榜中第二“失意”房企。

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百强入围门槛降至72亿元

根据2022年上半年百强市值榜数据显示，截至6月30日，11家上市房企总市值超过千亿元，数量相比一季度末有所增加，这11家企业分别为万科A、中国海外发展、新鸿基地产、华润置地、保利发展、龙湖集团、长实集团、贝壳W、恒基地产、招商蛇口和碧桂园服务。

其中，贝壳W于5月11日成功在港股双重上市，且上市后股价一路上涨，最终于二季度末总市值达到1504亿元，稳居千亿市值之列，也是千亿市值企业中的新面孔。其他企业在过去一年中均跻身过千亿市值行列，不过碧桂园服务在今年一季度市值下滑而一度跌出千亿元之列，二季度市值回升，季度环比涨幅约9.76%；而其关联房企碧桂园则相反，本季度已从千亿市值行列滑落。

截至今年上半年末，市值总额在500亿~1000亿元的上市企业共11家，因此，综合来看，2022年上半年市值在500亿元以上的上市房地产企业仅有22家，500亿元以下的企业占比约8成，其中，还有15家企业市值总额低于100亿元。

根据中国房地产报记者的跟踪观察，2019年至今，上市房地产企业市值百强的入围门槛在逐渐降低。过去，由于房地产行业规模较大，市值超过百亿元的企业比比皆是，彼时，要想跻身市值百强之列，企业总市值至少要达到百亿元。

随着近几年房地产市场逐渐下行，尤其2021年下半年以来，行业加速缩表出清，这导致不少上市房地产企业市值开始“挤泡沫”。从今年上半年房企市值数据来看，市值百强企业的入围门槛已经降至72亿元。

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出险企业市值跌幅较大

“上市公司的经营状况和主营业务的表现是资本市场估值的基础，除此之外，上市房企的估值与土地储备的规模和质量也紧密相关。”在植信投资研究院资深研究员马泓看来，由于上半年房地产市场仍处下行区间，房地产行业整体业绩表现显著下滑，因此，资本市场难以给予房企整体更高估值。

根据中国房地产报记者的统计，今年二季度，40家上市企业市值上涨，60家企业市值下跌。其中，涨幅居前的房企为建发国际集团、越秀地产、深深房A，二季度环比涨幅分别为38.32%、36.17%、32.52%；而跌幅居前的则有阳光城、金科股份、荣盛发展、中南建设，跌幅均超过40%。

不难发现，地产股下跌更多聚集在经营状况不佳的公司，特别是民营房企，依然有小部分优质的国企、央企地产股表现稳健。

从上市房企上半年整体市值表现来看，上涨企业和下跌企业数量基本持平，市值上涨企业48家，市值下跌企业52家。

其中，中交地产上半年市值表现一骑绝尘。3月23日至6月7日，这期间，中交地产一共出现20个涨停板，9个跌停板，最终上半年涨幅高达150.55%。

除了中交地产的表现堪称“妖股”，上半年，滨江集团以及信达地产市值涨幅也超过80%。

这其中，滨江集团最近两年在行业逆势中高歌猛进，无论是土地市场还是销售市场，滨江集团均显示出强大的资金和产品实力。滨江集团董事长戚金兴曾对外表示，在国家“房住不炒”的背景下，像滨江这样的企业将会迎来发展机会，而未来5到10年将是最好的发展时期。优秀的经营和业绩也得到资本市场肯定，股价和市值水涨船高。

相比这些市值上涨企业，还有部分企业上半年市值下跌幅度较大，例如龙光集团、融创中国，下跌幅度均超50%。这两家企业在今年上半年均宣布遇到流动性危机，旗下债券未能按期兑付，均提出交换展期。经营危机也是导致两家企业市值大跌的关键因素。

虽然整体来看，上市房企上半年市值表现不尽人意，但不少业内专业人士依然看好这些上市房企后续的市值表现。中指研究院企业研究总监刘水认为，虽然房地产板块振荡下行，但是估值仍有提升空间。未来随着房地产销售回暖，上市房企的市值有望进一步提升。

而马泓则认为，后续这些企业的市值表现还是取决于其自身销售端、房企融资端的改善程度。随着市场和行业回归正轨之后，部分经营状况逐步恢复正常的企业，其市值也会随之回归正常的波动区间。但针对本身负债问题过于突出的房企而言，即便房地产板块整体估值修复，经营状况不理想的公司也难以长期得到市场青睐。

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