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8月湖南省重点地州市房地产市场月报

2022-09-19 09:25:51    常德市房地产信息网     热点话题    浏览:6000         来源:腾讯新闻

在全国新房市场持续下行的大环境下,8月湖南省重点地州市整体新房市场信心不足,持续筑底下行。通过将各重点地州市的商品住宅成交量价和库存量进行横屏对比分析,各地州市之间存在明显的差异分化,个别地州市出现价格逆势上涨。在市场下行的大环境下,哪个城市新房市场将率先企稳回升呢?

政策市场

01、宏观环境持续改善,地级市8月未有新动作

8月,房地产政策环境持续改善。

中央延续“有保有压”。一方面,央行召开2022年下半年工作会议明确,要稳妥化解重点领域风险,因城施策实施好差别化住房信贷政策,保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定。另一方面,国务院总理李克强在部署稳经济一揽子政策的接续政策措施中强调,允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。

地方层面,本月地方出台房地产调控政策75条,较上月小幅减少。其中,宽松性政策54条,中性政策11条,紧缩性政策10条,宽松调控节奏趋缓。

湖南方面,长沙释放多项宽松政策提振市场信心,如优化生育政策(本地户籍二孩家庭增加1套购房资格)、预售资金监管从严、二套房契税优惠落地,以及长沙县契税补贴和人才购房新政。地级城市政策处于宽松之下,8月未出台新的措施。


土地市场

01、整体市场:地市成交量价环比齐涨

8月土地市场(含下辖县市)供求量价环比齐涨,但供求量仍不及去年同期,平均溢价率1.52%,地级城市土地市场仍以本地国企和平台公司兜底为主。

湖南十三个地级城市累计供应经营性用地178宗,供应建面833.4万方,环比上涨43%,同比下降31%,成交85宗,成交建面519.65万方,环比上涨62%,同比下降8%,成交楼板价1258元/㎡,环比上涨10%,同比上涨30%。

8月土地市场中,供求均以涉宅地为主,占比均在7成左右,供应建面中,商住地占比超过5成。

分城市来看,供应端方面,8成城市供应量不及去年同期,但7成城市环比上涨,市场热度较7月有所提升,月度供应主要集中在郴州、衡阳、株洲三个百万方以上城市。

成交端方面,成交建面环比涨幅超6成,同比跌幅不到1成,永州单月成交224万方,市占率43%,环比增长187,同比增1048%,是成交市场拉升的重要因素。

成交价格集中在1000-2000元/㎡之间,占比62%,湘西和湘潭成交均价分别达到3594元/㎡和2333元/㎡,主要是成交量少,商办地占比高的原因。张家界、益阳、娄底三城成交地块基本位于下辖县市,导致成交价格偏低。整体来看,各城市成交价格大体是呈现同比上涨之势。

02、重点地州市主城区土地市场

株洲供应百万方以上,怀化成交升至年度峰值

常德:本月主城区土地供求均位于鼎城区,供应1宗商业地,成交3宗商住地,均由湖南朗鑫实业发展有限公司底价摘得。8月主城区市场新增经营性用地供应建面0.28万方,同比下跌99.52%,环比下跌94.29%,成交建面4.87万方,成交楼板价799元/㎡,无溢价。

株洲、湘潭、益阳、岳阳、衡阳、常德......(略)

新房市场

8月湖南重点地州市新房成交量同环比齐跌,市场持续筑底下行。从本月各重点地州市商品住宅成交量同环比来看,同环比齐跌,市场信心不足,持续筑底下行。本月成交量环比下跌1-5成,同比下跌2-7成;其中岳阳环比下跌幅度最大,益阳同比下跌幅度最大,衡阳同环比下跌幅度最小。

各城市商品住宅成交量价呈现明显分化。通过本月重点地州市商品住宅成交量价的横屏对比,岳阳商品住宅成交量价双高;郴州商品住宅成交量较高而成交均价相对较低;衡阳商品住宅成交量和成交均价相对较高;湘潭商品住宅成交量和成交均价均为最低。

01、重点地州市商品住宅供求对比分析

8月各重点地州市新房市场除郴州供应量大幅增加,市场供大于求外,其他城市均供小于求,主要以去化库存为主。

02、重点地州市商品住宅价格对比分析

重点地州市商品住宅成交均价呈现梯度分化

通过对比重点地州市商品住宅成交价格来看,岳阳和株洲商品住宅成交均价明显高于其他城市,处于成交均价第一梯队;衡阳、益阳、常德和郴州处于成交均价第二梯队;湘潭商品住宅成交均价最低,明显低于其他重点地州市,处于价格第三梯队。从2022年各重点地州市的商品住宅价格走势来看,株洲、湘潭和常德成交均价呈下跌态势;岳阳成交均价波动较大,年度整体均价变化不大;郴州、益阳和衡阳成交均价呈上涨态势,其中衡阳城市由于人口基数大优势,新房市场影响较小,成交均价呈现明显持续上涨态势。

03、整体市场:地市成交量价环比齐涨

株洲:8月株洲新房市场持续低迷,商品住宅成交量持续下跌。

供应方面,株洲主城区商品住宅供应面积为5.1万方,环比上涨25%,同比下跌79%;成交面积7.06万方,环比下跌28%;成交均价6517元/㎡,环比上涨2%。

湘潭、常德、岳阳、益阳、郴州、衡阳(略)

04、重点地州市普宅成交结构分析

成交面积段结构共性:从各重点地州市普通住宅成交面积段结构来看,本月各城市主力面积段均集中在100-130㎡,占比达到50%-60%。

成交面积段结构差异:本月株洲、岳阳、郴州成交面积段130-150㎡占比呈上升趋势,占比约33%-34%;本月常德、郴州成交面积段100㎡以下与130-135㎡占比相当;本月湘潭100-130㎡主力面积段占比上升,次主力面积段130-150㎡占比减少。

成交总价段结构差异:由于各重点地州市商品住宅存在一定的价格梯队差异,总价段结构存在明显差异性。株洲、岳阳和衡阳的主力总价段较高,100万以上的高总价段占比15%-17%;而湘潭、常德和郴州的主力总价段相对较低,100万以上高总价段占比小。

05、重点地州市商品住宅库存健康对比分析

从各重点地州市的商品住宅库存量来看,衡阳和湘潭库存量高企,衡阳库存量422万方,湘潭库存量321万方;岳阳和益阳的库存量较小。从各城市近6月去化周期来看,湘潭去化周期最长高达82个月,库存风险最高,其次为衡阳36个月,株洲31个月;岳阳和常德去化周期较小,其中岳阳去化周期约9个月最为健康。

从2022年各地州市近6月月均流速来看,株洲、湘潭、衡阳、常德、郴州、益阳城市商品住宅的月均流速持续下跌,本月与1月相比月均流速下跌3-7成,其中湘潭城市下跌幅度最大。近期岳阳商品住宅的月均流速呈现上涨态势,本月与1月相比月均流速上涨7%。

综合来看,岳阳的库存量最为健康,月均流速有所回升,预计岳阳新房市场将率先回稳。

房企排行

湖南重点地州市TOP10房企成交金额同比环比均处于快速下跌通道,同环比下跌3-8成。其中岳阳和湘潭1-8月TOP10房企成交金额下跌幅度最大约6-7成;湘潭和衡阳8月TOP10房企成交金额下跌约七成;郴州TOP10房企成交金同环比下跌幅度最小,约3-4成。目前市场持续低迷,预计短期内各城市房企销售金额将持续下跌。

TOP3房企排行仍以全国品牌房企为主,TOP10房企排行本土房企占比上升至50%。湖南重点地州市1-8月TOP10 房企排行名单中,排名前三的房企仍以全国品牌房企为主,品牌房企占2/3;但排名前十的本土房企占比明显增加,占比约50%。伴随全国品牌房企战略重心的转移回归核心城市,预计后市本土房企的占比将持续上升。

新房市场总结:

8月湖南重点地州市新房市场仍旧低迷,市场客户信心不足,商品住宅成交量持续下跌,短期内新房市场仍在筑底期徘徊;但某些人口优势会、地理位置较好的城市,新房市场将率先回稳,甚至逆势回暖。

在目前市场下行周期中,各地州市因地理位置优势和人口吸附差异,成交均价呈现明显的价格梯度分化,成交价格走势也出现差异分化,如衡阳商品住宅呈现明显逆势上涨态势。各地州市在普宅成交总价段结构上也呈现明显差异分化,如岳阳、株洲和衡阳城市的高总价段产品占比逆势上涨。

从各地州市商品住宅月度走势和库存健康度来看,岳阳和郴州的近一年成交量相对走势较为平稳,且岳阳的库存量和去化周期最为健康,预计岳阳和郴州的新房市场将率先企稳回升。


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