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人口老龄化内生型三线城市市场周期及前景探析

2022-11-11 09:10:52    常德市房地产信息网     热点话题    浏览:6679         来源:新浪网

2021 年 , 中国正式步入深度老龄化社会 ,65 岁以上老年人口突破 2 亿人 , 占比多达 14.2%。现阶段哪些城市已陷入老龄化窠臼 ? 人口老龄化形成动因究竟是什么 ? 对房地产市场又有什么影响 ?

老龄社会加速到来

东北川渝苏沪等老龄程度超全国

……略……

一、2021 年中国步入深度老龄化 ,65 岁以上老人超 2 亿占比快增至 14%

2021 年 , 中国已步入深度老龄化社会。65 岁以上人口占比超过 7% 即为老龄化社会 , 占比超过 14% 为深度老龄化 , 参照这一国际标准 ,2000 年中国就已经进入老龄化社会 ,2021 年 , 全国 65 岁以上年龄人口占比达到 14.2%, 正式迈入深度老龄化社会。

老龄人口规模激增 , 中国 65 岁以上人口突破 2 亿。随着上世纪婴儿潮人口步入老年 , 中国老龄人口规模急速增长 , 截至 2021 年底 ,60 岁及以上人口老年人达到 2.67 亿 ,65 岁及以上年龄人口规模达到 2.01 亿 , 同比再增加 995 万 , 较 2010 年增长约 68%。

老龄化还在加速 , 进程明显快于西方发达国家。2000-2010 年 , 中国 65 岁以上老年人口占比累计增长 1.9 个百分点 , 而此后的 2011-2020 十年间 , 老年人占比累计增长 5.1 个百分点 , 老龄化进程明显加快。相较西方发达国家 , 中国老龄化速率更快 , 从 2000-2021 年 , 短短 21 年时间中国就从老龄化社会迈入了深度老龄化 , 而这一进程 , 英美德等发达国家普遍用时 40 年以上 , 法国更是走了 115 年。

社会养老负担加重 , 老年抚养比倍增至 20.8%。2000 年 , 老年抚养比还不到 10%, 意即平均 10 个以上劳动年龄人口赡养 1 位老人 , 到 2010 年六普时期 , 老年抚养比小幅增至 11.9%, 劳动年龄人口是老年人口的 8 倍。近十年 , 老龄化提速叠加少子化效应显现 , 老年抚养比快增 ,2021 年 , 老年抚养比高达 20.8%, 即社会平均不到 5 个年轻人赡养 1 位老人。

二、东北川渝苏沪等老龄比超 16% 以上高于全国 , 老龄化将抑制住房消费

老龄化城市分布特征及形成动因解析

一、城市筛选 :53 城陷入老龄化窠臼 , 四川及东北三省最严峻

1、上海、大连等 53 城人口老龄化 , 南通、南充等 9 城超级老龄化

参照国际标准 , 社会进入老龄化的标志是 60 岁以上人口占比超过 10%、65 岁以上人口占比超过 7%,65 岁以上人口占比超过 14% 即为深度老龄化社会 , 占比超过 20% 则为超级老龄化社会。结合 2020 年中国老年人口平均占比—— 60 岁及以上年龄人口比重 18.7%、65 岁及以上年龄人口比重 13.5%, 再加上样本数量等方面综合考量 , 我们定义 60 岁以上人口占比超 23%、65 岁及以上占比超 16% 的城市为老龄化城市。

按照这一筛选标准 , 全国共有 53 个老龄化城市入选。半数以上入围城市 60 岁及以上年龄人口占比超过 1/4, 抚顺、乌兰察布等城市 3 成以上人口是超过 60 岁的老年人 , 青年人口外流、经济发展活力不足已然形成恶性循环。

南通、资阳、泰州等 11 城已率先步入超级老龄化社会 ,65 岁及以上人口占比超过 20%, 社会养老负担异常沉重。以南通为例 ,15-59 岁劳动年龄人口比重收缩至 59%, 老年抚养比高达 51%, 社会平均不到 2 个年轻人赡养 1 位老人 , 根据南通人社局公布数据 ,2020 年全市企业职工养老保险基金基金收入 252.84 亿元 , 基金支出 300.08 亿元 , 养老金收支已存在不小的缺口。

2、四川及东北三省老龄化问题严峻 , 辽宁近 8 成地级市严重老龄化

二、动因解析 : 就业难青壮年机械迁出 , 叠加生育率低人口自然负增长……略……

1、支柱产业缺失致劳动力外流 , 青年人口机械负增长加速老龄化进程

产业发展陷入瓶颈 , 就业机会不足导致劳动年龄人口外流 , 或人口被高能级城市虹吸 , 是老龄化城市形成的重要原因。由于劳动年龄人口是购房主力军 , 青壮年人口流失 , 也意味着相当规模的潜在购房需求随之外流 , 这类老龄化城市的房地产市场前景不容乐观。

四川是中西部第一人口大省 , 也是典型的劳务输出大省 , 劳动力外流致使近 6 成的四川地级市先行步入深度老龄化社会。以遂宁为例 , 常年在外务工人员规模多达 100 余万 , 其中在省外务工人员超过 55 万 , 每年都有 3-4 万人就此安家外地 , 并将户籍迁出遂宁 ,2020 年 , 遂宁户籍人口共计迁入 1.39 万人 , 迁出 3.03 万人 , 人口机械减少 1.6 万人。

牡丹江、广元等年均净迁出人口超过 1 万 , 盐城、南充更是净流失超 5 万。10 个典型的人口迁出型老龄化城市中 , 南充人口流失问题最为严峻 ,2017 年 , 南充人口自然增长 2.87 万 , 但户籍人口规模仍然下降了 8.6 万 , 原因就在于超过 11 万人机械迁出 ,2018-2020 年 , 南充人口机械迁出规模保持在每年 7 万人以上。

盐城、扬州、黄山劳动力被长三角核心城市虹吸 , 人口机械迁出规模呈递增趋势。近年来 , 南京、杭州等强二线城市纷纷 " 下场抢人 ", 对长三角其他城市的人口虹吸力明显增强 , 受此影响 , 盐城、扬州、黄山等城市劳动力加速流出。例如扬州 , 人口净迁出规模由 2016 年的 3391 人 , 逐年增长至 2020 年的 13444 人 , 近乎翻了两番。

2、生育意愿低新生儿人数一降再降 , 人口自然负增长变相抬升老年比重

育龄家庭生育意愿低迷、新生儿数量急剧下滑 , 加剧了人口年龄结构失衡 , 进一步凸显人口老龄化。受生育观念转变、生育负担加重、二胎政策效应减弱影响 , 近几年我国人口出生率持续走低 ,2020 年 , 全国人口出生率降至 8.5 ‰ , 创 1978 年以来新低。

老龄化城市人口出生率普遍更低 , 例如镇江、南通等强三线城市 , 经济高速发展、城镇化快速推进也同步抬高了子女生育成本 ,2020 年出生率不足 7 ‰ , 显著低于全国平均水平。又比如抚顺、阜新等弱三四线城市 , 发展停滞不前倒逼育龄劳动力外出谋生 , 新生人口也随之外流 ,2020 年人口出生率跌破 5 ‰ , 排名全国倒数。

更令人担忧的是 , 不少老龄化城市出生率低于死亡率 , 人口陷入自然负增长。同样难逃新生儿减少带来的人口结构失衡困境 ,2020 年大连出生 4.1 万人 , 死亡 5.8 万人 , 人口自然增长转入负数区间 ,2021 年 , 大连人口自然减少 1.6 万 , 长此以往 , 潜在购房需求萎缩 , 房地产市场规模增长也将受限。

南通、舟山、阜新、抚顺等老龄化城市连续 5 年以上人口自然负增长。其中 , 南通、舟山人口减量幅度还在逐渐扩大 , 典型如南通 ,2016 年人口自然净减少 643 人 ,2020 年人口净减少 3 万人 , 提升 2 个数量级。

典型三线城市老龄化动因及对楼市影响

一、宜昌 : 人口自然及机械负增长 ,2017 年楼市陷入调整期成交趋势下行

1、出生率偏低近两年人口自然负增长 ,2014 年以来人口机械负增长

聚焦宜昌人口增减变化 , 不乏以下两方面的典型特征 :

其一 , 宜昌人口出生率长期偏低 , 人口自然增长连续两年陷入负增长。宜昌人口出生率长期低于 10 ‰ ,2018 年以来出生率更是持续走低 ,2021 年已跌至 4.8 ‰ , 明显低于同期全国出生率 7.5 ‰。值得担忧的是 , 宜昌人口自然增长连续两年陷入负增长 , 且有进一步恶化的趋势。2020 年 , 宜昌人口自然负增长 0.2 万人。2021 年 , 宜昌人口自然负增长 0.9 万人。

其二 , 宜昌本地人口不断外流 ,2014 年以来人口机械负增长。2014 年至 2021 年 , 宜昌户籍人口由 400.4 万人持续回落至 387.9 万人 , 净减少 12.5 万人 , 反映本地人口不断外流。2014 年以来 , 宜昌人口机械增长陷入负增长。尤其是 2016 年 , 人口机械负增长 4.5 万人 , 创近年来历史新高。2021 年 , 宜昌人口机械负增长 1.1 万人。

2、2016 年城镇在岗职工、楼市成交皆创新高 , 随后双双步入下降通道

宜昌商品住宅销售面积与城镇在岗职工人数存在较强的相关性 , 体现在以下两个方面 :

其一 ,2011 年至 2016 年 , 宜昌城镇在岗职工人数由 65.6 万人逐年提升至 94.3 万人 , 商品住宅销售面积同样由 318 万平方米持续提升至 550 万平方米。尤其是 2016 年 , 宜昌城镇在岗职工人数、商品住宅销售面积双创历史新高。

其二 ,2017 年至 2020 年 , 宜昌城镇在岗职工人数持续走低 , 商品住宅销售面积整体呈下行趋势。2020 年 , 宜昌城镇在岗职工人数降至 82.3 万人 , 商品住宅销售面积跌至 394 万平方米 , 较 2016 年历史峰值分别下降 13% 和 28%。

究其原因在于城镇在岗职工既是年轻劳动力 , 又是房地产市场潜在置业群体。一般情况下 , 城镇在岗职工人数持续提升 , 预示着房地产市场需求持续扩容 , 成交规模或将步入上升通道 ; 城镇在岗职工人数持续下行 , 预示着房地产市场需求持续萎缩 , 成交规模或将步入下降通道。

即便是宜昌主城区 ,2017 年以来房地产市场同样陷入调整期 , 一、二手房成交趋势性下行。2018 年至 2021 年 , 宜昌主城区商品住宅成交面积由 339 万平方米持续下滑至 221 万平方米 , 累计跌幅多达 35%; 二手住宅则由 130 万平方米小幅回落至 113 万平方米 , 累计跌幅达 13%。2022 年 1-9 月 , 宜昌主城区商品住宅成交 127 万平方米 , 同比下降 26%, 二手住宅成交 87 万平方米 , 同比下降 3%。

二、常德 : 少儿及劳动力双降 , 需求急剧萎缩前三季度成交跌幅近 6 成

1、优生观念盛行少儿占比全省垫底 , 劳动力十年间流失两成

常德人口老龄化问题异常严峻 , 既是居民生育意愿长期低迷的结果 , 也与人口持续流失和外迁高度相关。具体来说 :

第一 , 作为计划生育模范城市 , 少生优生观念深入人心 , 近年生育政策放宽效应递减 , 新生儿数量一降再降 , 少儿人口占比全省垫底。上世纪 80 年代以来 , 常德一直是计划生育标杆城市 ,1982 年首创性推出了计划生育 " 一票否决 " 制度 , 有效控制住人口数量地同时 , 也对社会生育理念产生了深远的影响。近年来 , 两次生育政策放宽的刺激效应明显递减 , 例如 2014 年开始执行单独二孩政策后 , 常德出生人口数量连续两年小幅回升 , 但 2016 年全面二胎放开后 , 常德新生儿数量不升反降 , 全年仅出生 5.81 万人 , 同比下降 6 千人 ,2017 年以后出生人口规模更是一跌再跌。正因为此 ,2020 年 , 常德 0-14 岁年龄人口占比只有 14.9%, 排名全省垫底。

第二 , 青年人口加速外流 , 十年劳动力规模骤减 20%, 劳动年龄人口占比降速全省第一。2010 年 , 常德有常住人口 572 万 , 户籍人口 623 万 , 常住户籍人口比为 0.92, 而到了 2020 年 , 常德常住人口降至 528 万 , 常住户籍人口比降至 0.88, 表明人口外流趋势加剧。" 六普 " 到 " 七普 " 十年间 , 常德 15-59 岁劳动力占比由 69% 降至 60%, 降幅多达 9.3 个百分点 , 排名全省第一 , 劳动年龄人口绝对量由 397 万骤降至 317 万 , 降幅多达 20%。

2、棚改退出后成交规模急剧缩水 , 仅武陵区人口迁入需求有支撑

尽管常德人口深度老龄化且负增长 , 但作为湖南棚改第一大市 , 在前期天量棚改征拆刺激下 , 常德房地产市场规模保持在可观区间。2017-2020 年 , 常德棚改如火如荼 , 开工量稳居全省第一位。2017、2018 年 , 常德棚改计划开工量分别达到 4.9 万户、3.6 万户 , 助力楼市去库存 , 全市商品住宅成交规模快速走高。2019-2020 年 , 常德棚改规模有所收缩 , 但每年棚改开工量仍然超过 1 万户 , 占全省比重不降反升至 15% 以上 , 得益于棚改支撑 , 常德新房成交规模小幅回落但并未明显失速。2021 年以来 , 常德棚改规模显著缩水 , 人口规模下降和结构失衡所带来的需求增长乏力问题逐渐显现 , 房地产市场走弱 ,2022 年前 9 月 , 常德商品住宅成交 78 万平方米 , 同比下跌 59%。

细化到区域市场 , 人口流动加剧常德房地产市场区域分化。2010-2020 年 , 常德近 9 成区县常住人口负增长 , 只有中心城区武陵区例外。十年间 , 武陵区常住人口增长 11 万人 , 其余 8 个区县常住人口皆为负增长 , 其中 , 鼎城区、澧县、安乡县常住人口规模缩减超 10 万人 , 津市市、安乡县人口累计降幅超过 15%。

此外 , 武陵区也是常德唯一一个尚未进入深度老龄化的区县。由于吸附了一部分区县青年劳动力 , 武陵区 15-59 岁年龄人口占比达到 67.8%,65 岁以上人口占比低至 13.4%, 而其他所有区县 65 岁以上年龄人口占比均超 17%, 安乡、桃源、石门等 6 县已步入超级老龄化。

人口正增长且相对年轻化的武陵区 , 与人口净流出且深度老龄化的鼎城区 , 房地产市场规模存在数量级差异。近 5 年 , 武陵区商品住宅年均成交 206 万平方米 , 而鼎城区年均成交 37 万平方米 , 相差近 6 倍。

通过吸附郊县青年劳动力 , 引入购房需求 , 人口结构相对年轻的武陵区楼市更为坚挺。事实上 , 受限于生育意愿不足 , 武陵区人口自然增长率一直偏低 ,2021 年更是转负 , 出生率仅为 6.5 ‰ , 自然增长率 -2.38 ‰ , 较 2020 年下降 2.67 个千分点 , 由此推断 , 武陵区人口净增长主要依赖人口迁入。

作为常德的中心城区 , 依托纺织等劳动密集型产业 , 武陵区吸附下辖郊县青年劳动力 , 并同步导入购房需求。受益于此 , 武陵区房地产市场表现相对坚挺 ,2022 年前 9 月商品住宅成交面积仍达到 64 万平方米 , 同比下降 46%, 跌幅小于全市平均水平。

反观人口严重流失且年龄结构失衡的鼎城区 , 潜在需求趋于萎缩 , 楼市前景难言乐观。近几年 , 鼎城区每年都有 4 千左右人口迁出 , 净迁出人口规模约 2-3 千人 , 占户籍人口的 3 ‰左右。在较大规模的棚改支撑下 ,2018-2021 鼎城区楼市成交尚保持 30 万平方米左右规模。但随着棚改退潮 , 受制于购房需求不济 , 鼎城区房地产市场前景不容乐观 ,2022 年前 9 月鼎城区商品住宅成交面积仅有 8 万平方米 , 同比下跌 79%。

三、南充 : 劳动力过度流失致需求萎缩 , 人口负增长区县成交领跌

1、超级老龄化诱因劳动力过度流失 ,2013 年至今人口机械负增长 67 万

2、需求萎缩主城区成交跌幅超 4 成 , 嘉陵区人口负增长成交腰斩

四、烟台 : 短期劳动力外流致需求枯竭 , 长期承接省内人口迁移支撑需求

1、人口自然增长停滞甚至负增长 , 年均人口机械负增长 0.5 万

2、需求近乎枯竭市场一片红海 , 疫情阴霾下旅游地产成重灾区

3、长期山东省人口将向济南及胶东半岛迁移 , 烟台享人口迁移红利

五、总结 : 烟台南通等这类需求仍有支撑 , 宜昌南充等楼市会深度衰退

展望

到 2050 年总量减少叠加老龄比倍增

大湾区享年轻化需求支撑

一、2032 年中国将进入超级老龄化社会 ,2050 年老龄人口倍增占比三成

假设总和生育率划分为乐观 1.6、中性 1.2 及悲观 1.0 三种不同模型 , 分别预测未来中国人口 , 不难发现以下两方面的典型特征 :

其一 ,2022 年我国大概率将迎来人口拐点 , 最迟发生在 2030 年。乐观预测我国人口拐点或将发生在 2030 年 , 全国总人口峰值有望达到 14.21 亿人。中性及悲观预测 2022 年我国均将迎来人口拐点 , 全国总人口峰值或将定格在 2021 年的 14.13 亿人。我国人口拐点能否顺利向后延期 , 二胎、三胎将起到至关重要的作用。

其二 , 到 2050 年 , 我国总人口或将减少 0.7-1.9 亿人。到 2050 年 , 乐观预测全国总人口或将跌至 13.5 亿人 , 较历史峰值 14.21 亿人净减少约 0.71 亿人。中性及悲观预测全国总人口或将分别跌至 12.65 亿人和 12.24 亿人 , 较历史峰值 14.13 亿人分别净减少 1.47 亿人和 1.89 亿人。

我国人口老龄化已是大势所趋 ,65 岁及以上老年人口将逐年攀升 , 短期仍将保持较快增长态势 , 大约到 2040 年老年人口增速才将有所走缓。预计到 2033 年 , 我国 65 岁及以上老年人口或将历史性突破 3 亿人。到 2050 年 ,65 岁及以上老年人口或将升至 3.93 亿人 , 较 2021 年净增长 1.93 亿人 , 近乎翻倍增长。

我国大概率将在 2032 年进入超级老龄化社会。依据上述三种人口预测模型 , 中性及悲观预测到 2031 年 , 全国 65 岁及以上老年人口占比均将突破 20%, 预示着我国将进入超级老龄化社会 , 乐观预测我国也将在 2032 年步入超级老龄化社会。

到 2050 年 , 我国 65 岁及以上老年人口占比或将攀升至 30% 附近。到 2050 年 , 中性及悲观预测我国 65 岁及以上老年人口占比均将突破 30%, 分别达到 31.1% 和 32.2%, 乐观预测我国 65 岁及以上老年人口占比或将达到 29.1%。

二、经济落差致老龄化问题难解甚至恶化 , 仅南通、烟台等有增量需求支撑

聚焦 53 个老龄化城市 , 可以简单划分为以下三类 :

其一 , 烟台、南通、大连等 4 城经济基本面相较优质 , 有望吸附周边三四线城市外出劳动力 , 长期市场需求有支撑。例如南通 ,2020 年跻身万亿 GDP 城市 , 对苏北地区三四线城市具备较强吸附力 , 人口老龄化主要还是受结构性因素影响 , 体现于本地高素质人才不断向上海、苏州等长三角地区核心一二线城市迁移。长期来看 , 在苏北地区三四线城市年轻劳动力不断流入的情况下 , 南通市场需求仍有支撑 , 房地产市场有望逐步回稳。

其二 , 宜昌、扬州、舟山等 16 城经济发展较省会城市存在较大落差 , 外来劳动力增长或将放缓 , 甚至本地人口或将向省会城市迁移 , 市场需求或将陷入瓶颈。例如宜昌 , 在湖北省可谓是第三大经济强市 , 在省内具备一定的人口吸附力 , 但较武汉经济发展差距正不断拉大 , 长期来看外来劳动力人口增长或将明显放缓 , 甚至于本地人口也将向武汉聚集。受此影响 , 宜昌人口老龄化问题或将有所加剧 , 市场需求或将增长乏力 , 房地产市场仍需经历较长时间的调整期。

其三 , 南充、常德、本溪等 33 城经济发展较省会城市落差或将不断拉大 , 本地人口外流趋势或将不可逆转 , 长期市场需求或将陷入衰竭。例如南充 , 既是四川省人口第二大市 , 也是全省人口输出第一大市 ,2010 年至 2020 年常住人口净减少 67 万人。随着成都经济加速崛起 , 南充较成都经济发展落差或将不断拉大 , 本地人口或将继续向成都聚集 , 人口老龄化问题或将不断恶化 , 长期市场需求或将陷入衰竭。受此影响 , 南充房地产市场调整周期或将较长 , 调整幅度也将更为剧烈。

三、2030 年 157 城超级老龄化需求乏力 , 大湾区人口年轻化楼市有支撑

到 2030 年 , 大约 157 个地级市或将进入超级老龄化社会。到 2030 年 , 预计全国 65 岁及以上老年人口或将达到 2.71 亿人 , 占比接近 20%。其中 , 大约 157 个地级市将进入超级老龄化社会 , 意味着 65 岁及以上老年人口占比将达到 20% 以上 , 其中不乏上海、北京、天津、沈阳、大连、长春、哈尔滨等部分一二线城市。可以预见的是 , 随着超级老龄化社会到来 , 过半地级市房地产市场需求增长或将愈加乏力 , 成交规模或将缓步下行。

到 2030 年 , 大约 23 个三四线城市 65 岁及以上老年人口占比或将突破 30%, 东北三省老龄化问题异常严峻。到 2030 年 , 预计本溪、通化、鸡西等 23 个三四线城市 65 岁及以上老年人口占比或将达到 30% 以上 , 东北三省老龄化问题最为严峻 ,34 个地级市便有 18 个三四线城市入围 , 占比过半。可以预见的是 , 随着老年人口占比不断高企 , 本溪、通化、鸡西等 23 城房地产市场需求或将陷入衰退期 , 成交规模或将显著缩量。

到 2030 年 , 大约 17 城 65 岁及以上老年人口占比仍将低于 14%。到 2030 年 , 深圳、东莞、厦门等 17 个地级市或将处于老龄化社会到深度老龄化社会的过渡阶段 ,65 岁及以上老年人口占比或将低于 14%, 主要集中在大湾区 ,9 个地级市便有 7 个地级市入围 , 占比接近 80%。可以预见的是 , 随着年轻劳动力人口不断涌入 , 深圳、东莞、厦门等 17 城房地产市场需求或将相对充裕 , 成交规模有望保持在较高水平。


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