连遭弃购负面新闻频出 经适房或退出历史舞台

　　新闻事件

　　近日，石家庄出现大量经济适用房遭弃购的现象。近两年来，经适房弃购事件时有发生：2007年7月，济南204套经适房过半被弃购；2008年8月，杭州第一期经适房两成遭弃购；2008年12月，广州首批经适房1170套被弃购；2008年，该年度深圳市388套经济适用房遭弃购……有地方政府官员提出，随着中等收入阶层住房问题的逐步解决，经适房将从舞台的中央退居到次要位置。

　　一石激起千层浪，再加上最近相继被曝光的湖北武汉“六连号”、湖北老河口“十四连号”事件，北京、重庆大量经济适用房违规出租，郑州经济适用房规划用地违规建起小别墅等。一连串关于经济适用房的负面新闻，引发了社会上对经济适用房制度的广泛关注，同时也引起了人们对经济适用房去留的思考。

　　有业内人士称，“面对是非不断，又极易对商品房市场形成冲击的经适房，任何地方政府都不会排除出台‘停止经适房建设、全部提供廉租房’的保障住房新政。”与此形成鲜明对照的是，从去年底开始的保障性安居工程中，各地对经济适用房投资、建设力度不断加大。似乎走到十字路口的经济适用房，究竟该何去何从？

　　一问：为什么接连遭弃购？

　　编辑：住房和城乡建设部官员日前表示要适度发展经济适用房，为什么在有的城市经适房遭到弃购，甚至要退出建设？

　　记者：近两年来连续发生的经济适用房遭弃购，尽管有质量、地理位置等诸多原因，但最重要的原因还是价格。

　　从2007年底到今年一季度，房地产市场出现波动，商品房价格下降。尽管今年二季度房地产市场量价齐升，但二线城市回暖仍然较慢。因此，近期石家庄交付的经济适用房价格与周边商品房价格相差无几，失去了明显的价格优势。

　　同时，客观来讲，经济适用房的建筑质量和社区品质，比商品住宅有一定差距。加之经济适用房只拥有“有限产权”，在出租、上市交易方面限制很多。在价格差不多的情况下，原来摇中号的购房者放弃购买资格，转向商品房市场，也是情理之中。

　　透过价格这一表面原因，经适房大量遭弃购的背后是一些地方政府对房地产市场形势的发展缺乏判断和应变能力。如果在市场低迷，及时调整经济适用房的供应，能在很大程度上缓解上述问题。但住房建设需要两三年的周期，在这么长的周期内做出判断和调整，难度不小。

　　今年初，长沙、常州、沈阳、大连等城市在一两年内停止经济适用房建设或减少供应量，改为向低收入家庭发放购房补贴，支持他们购买商品房。还有一些城市实行租售并举、共有产权等模式。这些调整，有助于降低建设经济适用房的风险，也有助于低收入家庭规避购买的风险。

　　二问：廉租房会取而代之吗？

　　编辑：争议不断的情况下，经济适用房有没有可能就此退出历史舞台，像有专家提出的，实行“停止经适房建设、全部提供廉租房”的保障政策？

　　记者：事实上，经济适用房的历史使命远没有完成。各地还是存在不少既不能享受廉租房、又买不起商品房或限价房的低收入家庭。特别是在房价比较高的大中城市，经济适用房的价格优势仍然很明显。一些城市的经济适用房遭到弃购，并不表明这一群体的住房问题已经得到妥善解决。从各地经济适用房申购和摇号仍然火爆的现象，可以看出经济适用房的需求仍然存在。一旦取消经济适用房制度，许多低收入家庭的住房问题就很难解决。

　　经济适用房和廉租房一起，构成我国低收入家庭的保障性住房主要供应体系。目前各地廉租房的保障对象主要还是低保家庭，保障面要进一步扩大还有一个过程。

　　另外，中国家庭对住房产权的渴望是不可忽视的。即使是低收入家庭，也希望能拥有属于自己的住房。通过经济适用房制度，政府可以有条件地支持低收入家庭拥有住房，有利于社会和谐。

　　因此，住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉近日表示，各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用住房仍然具有重要意义。在一定时期内，经济适用房制度不应该被取消。

　　三问：开发商是亏本赚吆喝吗？

　　编辑：对于开发商而言，经济适用房利润不超过3%，比起商品房巨额利润，吸引力自然不大。他们建设经适房的积极性从何而来？

　　记者：开发企业普遍反映经济适用房项目亏损，即使有微利，也达不到3%。

　　即便如此，房地产开发企业还是对经济适用房项目表现出很高的积极性。在最近的采访中了解到，开发企业的积极性主要来自以下几个方面。

　　第一，在国际金融危机背景下，开发企业面临的压力很大。经济适用房尽管利润有限，但相应地不愁销售，几乎没有风险。另一方面，不需要企业投入土地成本，对资本金比例要求也较低，税费、营销费用也很低。对资金紧张的开发商而言，有很大吸引力。

　　第二，当前参与经济适用房开发建设的开发企业，主要是各地的国有房地产开发企业。这些国企集团大多还有自己的建材、建筑企业，参与经济适用房建设，可以利用自己相对完整的产业链，达到降低成本的目的。同时，还给本集团内的建材、建筑企业带来了订单，保证了开工率。

　　实际上，地方政府往往将经适房项目和临近区域的限价房项目“打包”招标。也就是说，企业还能同时获得限价房的开发权。而限价房的利润率相对较高，而且还有相应的商业设施可以开发。